龙头房企债务攀升在2018年财报中体现最为明显。整体而言，由于房地产行业土地、建筑等资金成本投入巨大，房企负债率仍然高企，销售额排名靠前的50家的内资上市房企中有25家资产负债率在80%以上。

万科资产负债率升至上市以来最高水平

回顾2018年，登顶销售额排行榜前三位的三家龙头房企中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%，分别达到6069.5亿元和5513.4亿元。

虽然碧桂园仍然稳坐榜首的位置，但是其资产负债率也创下2008年上市以来的年度最高值。截至2018年12月31日，碧桂园总资产为1.63万亿元，总负债为1.46万亿元，净资产为1734亿元。公司资产负债率为89.36%，较2017年底上升了0.47个百分点。

前三名中，虽然万科的销售额增速超过恒大，但是从资产负债率来看，2018年是万科加杠杆的一年。Wind数据显示，2018年末万科资产负债率达到84.59％，攀升至其上市以来同期最高水平。

此外，一直居于较低水平的净负债率也有所增加。截至2018年末，万科净负债率则从2017年底的8.8％提高至30.9％，这是万科在过去10年同期净负债率中的最高水平。

同时，决心降负债的恒大中国和融创中国的负债率有所下降，但是从规模上仍居于高位。财报显示，至2018年度末，恒大集团净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8个百分点；总借贷水平较2017年底下降595亿元，降幅为8.1%。同样，2018年末，融创中国资产负债率为89.80%，比去年同期的90.27%略有下降。截至2018年底的净负债率为149%,同比大幅下降了53个百分点。

销售额排行第六位的绿地控股的负债率仍然居高不下，2018年末，绿地控股净资产负债率高达171%，资产负债率89.49%。

从资产负债率的排行表来看，龙头房企目前的资产负债率相对较高，其中，融创中国、绿地控股、碧桂园的资产负债率在销售额TOP50内资上市企业中处于高位，值得注意。

中海、金茂资产负债率较低

在销售额TOP50上市企业的资产负债率排行中，中海、金茂的资产负债率比较低，分别为59%、71%。

以“稳健”著称的中海地产截至2018年末的资产负债率59.5%，净借贷比33.7%，保持行业低水平。同时，一年以内到期的债务占比15.8%，到期债款压力小，在手现金1005.6亿港元，占资产比例维持在10%以上，仍然处于行业领先地位。

金茂的资产负债率虽然与整个行业相比处于低位，但是就自身发展来讲，最近五年，金茂的资产负债率逐年走高，已从59.19%上升到71.19%。目前，仍然位于安全线之内。

同时，在销售额TOP50上市的内资房企的资产负债率排行中，中南建设和建业地产的排名垫底，其资产负债率分别为91.7%和89.9%。

其中，财报显示，2018年末，中南建设负债总额达2161亿，同比增加572亿，增幅达36%，资产负债率91.69%。同时，中南建设的速动比率仅为0.44，短期债务压力较为明显。

近期深陷资金链紧张漩涡的泰禾集团的资产负债率也较高为86.88%。虽然，泰禾近两年来努力降低负债，负债指标有所下降，但是从行业横向比较来看，依然面临较大压力。从净负债率来看，2017、2019年，泰禾的净负债率分别为475%、384%。

新近赴港上市的德信中国和美的置业的资产负债率分别为86.15%和86.70%，对于这两家港股新兵来讲，如何在规模扩张的同时控负债仍然是今年的难点。

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