一、上市房企股权再融资12年后再开闸

2010年4月，国务院发布了被称为‘新国十条’的通知，该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行‘新国十条’精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。

2022年11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。上市房企股权再融资12年后再开闸。

1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；

募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等

，

不能用于拿地拍地、开发新楼盘等

。

建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合

。

2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

3、调整完善房地产企业境外市场上市政策。

与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

会同有关方面加大工作力度，推动

保障性租赁住房REITs常态化发行

，努力打造REITs市场的“保租房板块”。

鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产

。

5、积极发挥私募股权投资基金作用。

开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，

引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施

，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。（据中国证券报，接近监管人士透露，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。）

今年8月份在《

如何破解中国房地产困境？

》中，笔者曾经提出：化解房地产开发企业的流动性危机保交楼存在三个问题：其中之一就是资金来源问题，当前财政资金存在压力。资金来源方面，可以有如下举措：一是合理监管使用房地产企业的预售资金，防止开发企业擅自挪用或恶意抽逃预售资金；一是为优质房地产开发企业增信，通过银行贷款或债券市场融资，将行业违约风险化解为个体企业风险；一是引导优质房企并购重组，通过市场化方式盘活停工项目，注入资金；一是引导房地产开发企业出售股权和资产自筹资金；一是对于已售逾期难交付住宅项目，由政策性金融机构提供专项借款和信用担保，由商业银行注入资金；一是通过Reits资金折价收购地产公司资产，作为不可流通的保障房，未来只能按约定收益率由政府指定企业回购。还可以考虑通过优先股的方式救助优质企业，同时引入惩罚机制规避道德风险，譬如惩罚性优先股股息、发放普通股股利需政府批准、管理层遵守新的薪金福利制度等。

本次股权融资方面调整优化5项措施中的恢复涉房上市公司并购重组及配套融资即为推动优质房企并购重组盘活停工项目；恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策属于引导房地产开发企业出售股权和资产自筹资金；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用在房地产销售市场低迷的情况下发展经营性不动产，既可以缓解购买力不足对居民购买需求的制约，又可以解决资金来源不足的问题。

二、地产成为了稳增长空间最大的板块

当前，中国十大城市全国新冠确诊病例当日新增数已经与4月份相当，远高于10月份。月度数据与高频数据表明房地产市场仍未企稳。而10月份中国经济就已经较9月份有所下行，疫情防控精准科学也只能部分对冲冬季疫情压力对经济增长的冲击，四季度中国GDP增速很可能低于三季度，只能达到3%左右。

图：10大城市新冠确诊人数与4月相当

图：中国经济下行压力加大

图：房地产市场仍未企稳

在疫情冲击国内消费尤其是服务业消费、欧美经济下行冲击出口、制造业投资与基建投资增速处于相对高位、房地产投资大幅下滑的情况下，地产成为了稳增长空间最大的板块，政策大力稳地产是可以预期的事情。

图：制造业投资与基建投资增速处于相对高位

事实上，中国政府也在持续发力稳地产：

10月20日，据中国证券报消息，证监会相关人士透露，对于涉房地产企业，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

10月28日，国务院关于金融工作情况的报告要求，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

11月1日，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司召集21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。

11月8日，交易商协会称继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

11月21日，证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示：“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

11月22日召开的国务院常务会议提出，落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。

11月23日，央行及银保监会就房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房地产企业风险处置等方面做出安排，提出16条措施，内容涵盖保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面。

11月28日，为支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三支箭”的政策组合均已出台。

三、股市仍将维持结构性行情，优质地产债优于国债

1、对股市无需悲观，也不宜过于乐观

9月底在《

一年中A股最赚钱的季节即将来临，现在可以加仓了么？

》中，笔者曾经提出四季度是一年中A股最赚钱的季节。以2012-2022年9月26日的月度数据作为样本，可以发现A股的绝对投资机会主要来自2月、5月和四季度。2月股市表现较好即为业内所说的春季躁动，春节前后流动性较为宽松，且对政府两会政策有一定预期。5月股市表现主要来自个别年份的大幅上涨。四季度股市表现主要源自稳增长政策发力，胜率（大于0的概率）和平均绝对收益率均较高。

4月股市反弹是疫情拐点右侧，现在疫情还在左侧，对短期经济的冲击不确定性比较大，四季度经济底在哪要看11月数据。如果月底PMI很差，可能短期会下跌。

但是，当前有几方面好于4月，应该不会跌太多：

一个是美联储加息对市场风险偏好的影响。4月公布的美国3月CPI超市场预期，海外加息提速；11月公布的美国10月CPI低于预期，市场预期加息放缓。

图：美国10月CPI低于市场预期

一个是工业企业利润。4月处于下行中途，还在黑暗中摸索看不到方向；现在接近底部了，属于黎明前的黑暗。

图：工业企业利润增速进入底部区域

一个是对政策和未来经济增长的预期。12月经济工作会议预计会加大稳增长政策力度，明年二季度经济增速高相对确定，疫情防控也是预期有序放开。

虽然有不少券商看反转行情，但笔者在9月底率先提出欧美股市将反弹、看好四季度A股市场行情的情况下，再三重申目前仅存在结构性行情。未来需要看到房地产数据真正好转，或者疫情对经济冲击可控，A股才能迎来反转行情。

2、优先配置价值股

建议配置低估值的价值风格。虽然万得全A股权风险溢价从历史高位有一定下行，但是对2023年经济复苏的预期使得10年期国债收益率走高，使得A股估值水平低于之前几次股权风险溢价相当时。在疫情上升期，降准也难以在短期内大幅提振市场信心，降低股权风险溢价。而且，在当前不确定性较高的情况下，高估值意味着对未来增速预期较高，容错率较低。

图：国债利率走高降低A股估值水平

图：11月以来价值股优于成长股

3、投资确定性板块

债券方面，建议配置优质地产债及地产产业链债券。股票方面，可以投资几个确定性板块：受益于成本下降的中下游制造业，但又不会因为需求下滑过多将成本下降完全转移给最终需求；稳增长诉求带来的基建、地产产业链；医药等抗疫题材；电力、养殖、教育等困境反转板块；通信服务、煤炭等盈利稳定的高分红、低估值板块；采掘辅助活动等与宏观经济关联度不高的高景气板块。

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