保障性租赁住房作为“住有所居”的重要力量，自上升为国家战略以来，各地因城施策，陆续探索出更加灵活、有效的筹集路径。北京自4月6日发放首批两份《保障性租赁住房项目认定书》后，截至2022年三季度，根据ICCRA统计，

北京共有31个项目合计56,830套（间）被认定为保障性租赁住房

，约占“十四五”期间北京计划筹建总数的14.2%。

单看这一指标的完成情况似乎并不理想，但结合年初的用地计划和一年来出台的相关政策来看，北京市保障性租赁住房发展仍有后劲。

八成以上为集体经营性建设用地

房源主要分布于五环及以外

从筹集方式来看，

集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的占比最高

， 约25个项目合计供给49,564套（间），占比达81%；其次为非居住存量住房改建的保障性租赁住房，占比为16%。在北京市保障性租赁住房筹集方式中，集体经营性建设用地建设保障性租赁住房是一个创新，对于增加保障性租赁住房供应是值得借鉴的。

其中，供给量最大的项目位于通州区台湖镇胡家垡及周坡庄村范围内，是正在施工建设中的台湖镇集体土地租赁住房项目。该项目于2020年底开始施工，预计于2025年整体建设完成，

上市后将提供约8,467套（间）租赁住房

。已上市供应的集体土地新建租赁住房项目位于丰台区的有巢国际公寓社区总部基地店，提供2314套（间）租赁住房。该项目土地由丰台区花乡地区葆台村提供，由华润置地联合平安不动产共同开发，并由华润有巢负责运营。

从申请纳保的企业背景来看，

以国资背景企业与集体经济组织的联合体为主，占比约44%

；集体经济组织、市属国企单独主体申请的占比相当，均为19%。值得注意的是，民企在纳保申请上也有突破，除了万科以联合体形式申请的3个项目以外，城家以单独主体申请的两个项目也完成认定。

从项目分布来看，

31个项目大多分布于5环以外

，朝阳、海淀、通州、顺义、丰台、怀柔、房山、大兴等区县均有覆盖，其中通州和顺义供给项目较高，均为5个。

尽管集体经营性建设用地租赁住房项目供给数量较为充足，各区均有适量供给，但核心区域供给较少，供给数量、供给建筑面积最多的区域位于五环以外，仅能在一定程度上缓解现阶段市场的租赁需求。国家大力发展集体经营性建设用地租赁住房项目的初衷在于，为租赁需求缺口大的大中城市多渠道拓宽租赁住房来源。但一段时间内，

供需错位可能引发部分集体建设用地租赁住房面临需求不足的问题

，进而导致租赁住房开发企业开工积极性不足，即使开发建设完成，也可能存在房屋空置的风险。同时，集体建设用地租赁住房项目参与主体多元化，导致产权主体身份模糊问题。这将影响发行保障性租赁住房REITs，在土地性质、认证等方面仍需要进一步深入研究和突破。

六成以上为住宅型租赁住房项目

保障性租赁住房迎品牌化、机构化拐点

根据《北京市保障性租赁住房建设导则》的分类标准，

住宅型租赁住房项目认定为保障性租赁住房的最多

，合计20个，占比64.5%，这与集体经营性建设用地这种筹集方式占比最高有关；其次为宿舍型租赁住房项目，共8个；公寓型租赁住房项目最少，仅为3个。

ICCRA此前发布的

《中国租赁住房分类标准研究报告》

中，首次将我国租赁住房分为四大类产品，包括高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓、租赁式社区，基本覆盖了导则的分类。导则中住宅型租赁住房项目对应的即为租赁式社区。

然而，租赁式社区与单体公寓相比，规模体量更大，涉及到的服务配套更加丰富多元，管理难度也呈数量级增长，考验运营管理机构的能力。租赁式社区更强调与住宅小区提供类似的社区物业服务，这是运营这一类租赁住房产品的基础。同时，租赁式社区相比单体公寓，更强调社区的归属感，要探索不同文化背景、职业、收入待遇、年龄层次的客群和谐相处之道。在此之上，租赁式社区还应进一步开展社群活动，并综合住房与商业业态，动态把控客群需求，以长期规划获得稳定现金流。

同时，我们也应看到，56,830套（间）保障性租赁住房中，有27,551套（间）由已经创立住房租赁品牌的机构化企业建设及运营，包括华润有巢、泊寓、城家、首开乐尚、首创繁星等，占比约为48.5%。这与保障性租赁住房突出多主体供给、多渠道保障，充分发挥市场机制有关。

品牌化、机构化建设及运营，能够实现保障性租赁住房的高标准打造和高品质呈现，从而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。

保障性租赁住房分布区域将日趋合理

实用性、便利性有望进一步提升

综合目前的保障性租赁住房发展情况看，尽管一些项目位于产业园区周边，但总体位置较偏、交通不够便利、公共配套也需进一步完善，职住不平衡的短板仍然存在。

不过，这一状况有望得到进一步缓解。

2022年年初，北京市释放拟供87宗租赁住房用地项目、近八成用于建设保障性租赁住房信息。这一供地计划进一步

加大了在中心城区、副中心及平原多点地区等配套较为完善区域的选址力度

，有约295公顷项目位于上述区域，占比达到了96%，其中位于中心城区的约111公顷，占比36%；位于多点及副中心区域的项目约185公顷，占比60%；位于生态涵养区的约12公顷，占比4%。

9月底，北京市印发了《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。这一举措又有较大的创新。

在传统的城市规划中，地铁站作为交通枢纽，其周边片区因交通便利、商业发达，往往地价昂贵、人群密集。在城市规划领域，商业用地规划布局在地铁站周边较为常见。如今，新政将保障性租赁住房纳入到地铁周边的规划中，是在年初租赁住房用地计划向中心城区靠拢的基础上，进一步优化了供应结构，能够将现有优质公共资源，倾斜到民生保障上。同时，相比新建，利用现状建筑改建可以加速落地保障性租赁住房的供应。

因此，我们可以预见，北京市保障性租赁住房在不断加快供应步伐的同时，也逐渐

向着更加实用性、便利性方向迈进

。

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