当前热门的三大雷股：分众传媒、东阿阿胶、新城控股，我己分析了前两只：分众与东阿，在我眼里，它们都属于增长逻辑改变的公司，当避而远之。

而对于新城，则是偶然事件触发的爆雷股，理应区别对待，不应仓促做出买入卖出决定。

其实在老王出事前，新城一直在我的观察仓，且准备试仓买入，入手前爆雷也算躲过一劫。

在所有地产股里，新城属于异类，其深耕三四线城市，以构建城市中心商业综合体提升住宅销售价值的做法独树一帜且卓有成效，在众多地产商在一线城市抢地搏杀的红海相比，新城独创开辟了三四线城市中心地段商业开发的一片蓝海。这个犹如以农村包围城市，最后在夺取中心城市的战略深悟领袖毛的精髓，不可谓不牛逼！其优势在于：

一是能低价拿地，快速开发吾悦广场，不会沉淀大量资金，吾悦很快出租产生大量租金。而吾悦商业物业也是很好的融资抵押品，降低了直接融资的成本。用租金支付整个公司的融资利息，依托吾悦商业可低成本甚至无成本借到很多的钱，保证了充沛的现金流，有力支撑了高周转的拿地开发，这种经营效率相比其它单一住宅地产开发商优势巨大。

吾悦广场占居三四线城市中心，定位于“城市会客厅”

二是依托这种低成本快周转模式，可以快速复制扩张。按计划未来三年吾悦有可能搞到150到200个，然后输出吾悦管理模式，轻资产快速到全国各地扩张，长期要干到1000个吾悦广场！什么概念？每年得收多少租金且逐年提升？吾悦广场的公允价值得有多少提升空间？新城估值19年利润150亿，20年200亿，21年250亿，且以后每年维持増长。2倍PE的投资标的，真是天下难寻的好生意！

而且，在强大的现金流支撑下，新城不满足于三四线称王称霸，己渗透到一二线攻城拔寨，超越万达成为商业地产的龙头老大指日可待。

然而，一切都在变态王出事后变得不确定，

政府还会不会给你定制广场用地？银行会不会抽贷？即便不抽贷，新的贷款还能顺利拿到吗？新的债能发出去吗？利率还会像以前这么低嘛？新城会不会现金流枯竭而倒掉？

如果你有道德洁癖，或坚持“君子不立于危墙之下”的投资原则，那就应该远离。再谈值博率己没有意义。反之，纯从理性投资的角度，还是可以分析一下的。

王晓松任重道远

新城会不会被事件压垮倒掉？我认为可能性不大。一是新城财务一向稳健，虽然最近几年高速扩张发展，但是新城的现金流一直比较充沛，有足够的货币资金应对一年期以内的短期贷款借款。现在，银行暂时停止了直接融资，对新城受老王的影响的程度保持观望跟踪，不敢贸然恢复贷款，造成新城被迫出售40个项目收缩非核心开发业务，来稳定现金流，确保了现有吾悦广场的项目实施。随着团队的稳定和事件的冷却，银行恢复直接融资应是早晩的事。

接班人小王虽属火线上岗，但遇乱不惊，处事冷静果断，不失大将风度。快速做出决策出售40个项目，先断臂救生，压缩了项目回笼了资金，还可以减少后续的资金追加，整体减轻了集团的融资压力。让目前的融资能力可以保证核心战略的实施，即吾悦广场快周转开发。可以看出，变态老爹出事影响了公司的形象，但对公司的战略及运营影响甚微，目前看小王完全可以胜任新城领导人的角色，这与其在自家企业多年淬炼打拼有直接关系，毕竟管理团队不用再重新磨合。

在政策收紧连续降杠杆的大背景下，新城前期的跨越式大发展因为变态王黑天鹅而急刹车，或许不是坏事。国内地产业进入收缩周期，新城控股在老王负面影响下提前入冬，地产业将进入供给侧改革洗牌期，割肉断臂求生，主动收缩战线，保现金流，预防极端情况出现，应是很好的选择与调整机会，卷土重来应可期。

综上分析，新城的增长逻辑并未因黑天鹅而改变，事件让新城股价腰斩，其值博率反而大幅提升，也许未来你会因为有这个抄底的机会而感到庆幸。当然对于我只会试盘少量买入，在老王事件没有彻底定性及处理结果出来之前，依然有巨大的不确定性。

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