上海：新政“攻心为上” 房价下滑空间有限？

上海：新政“攻心为上” 房价下滑空间有限？ 更新时间：2010-10-8 6:41:27 　　“没有房产税？！”这是几乎所有业内人士面对昨晚6点整沪版楼市调控细则出台之后的第一反应。　　国庆节前的9月29日，“二次调控”突袭楼市。业内盛传上海即将在节后出台楼市调控细则、上海或将成为房产税征收试点城市等消息，加重了购房者的观望心理。国庆期间上海楼市需求因此受到抑制，并未迎来不少开发商预期的巨量“反弹”。　　昨晚，上海楼市调控细则如期而至，除了发布北京、深圳已开始执行的限购政策之外，细则还将土地增值税预征税率从此前的最高2%提高到5%。不过，记者寻遍细则全文，都没能看到业内最为关注的房产税。　　不少业内人士认为，本次沪版细则属于从严执行中央的调控内容，主要体现在增加供应和减少投资需求方面，但具体执行内容，仍存另种解读。　　执行内容有待细化　　其中，关于“在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房”这一政策，业内普遍认为其“新购”的概念定义为，无论该家庭此前有多少套房，从政策执行开始，只可再购买一套房。　　上海中原研究咨询部总监宋会雍亦认为，基于当前自住需求占绝对主流的市场现状，预期限定居民家庭购房套数这一政策对市场交易的实际影响能量有限。　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟指出，限购政策的起始时间和家庭认定标准是政策能否起到作用的重要因素，“要看这个‘一定时期’到底是多长，并且其计算购房时间起点，是2010年1月1日开始还是2010年10月7日开始，截止时间是什么时候，不同的起始时间对政策效果影响很大。”　　另外，对于细则规定动迁安置房提前上市交易之余，还要求项目结构封顶才能拿预售证这两条规定，不少人士认为前者有利于增加住宅供应量，后者可能会在一定时间内减少市场中的住宅新增供应，两条规定的效果或互相矛盾，因此其对缓解房价压力还需后期观察。　　房产税不出更具“震慑力”？　　而对于迟迟不露面的房产税，中国指数研究院副院长陈晟认为，目前已明确上海试点，但具体执行细则和执行时间却像“一把剑”一直悬在市场各方的心头，对于市场来说，这种状态，比利空出尽更有震慑作用。　　宋会雍也认为，房产税是具有极大冲击力的税种，可以直接施压二手房市场供应，扭转楼市整体供求结构，进而强力引导房价走势。其准备工作的推进也会牵动楼市神经。细则中再次提及，仍是“攻心为上”，震慑意图明显，直至房产税出台之前，此类震慑应该还会有多轮释出。　　事实上，楼市调控的“攻心计”早在国庆长假期间就已初现效果。　　“国庆期间门店二手房成交量下跌了五成以上，主要原因还是对于新政的观望。”几位上海房屋中介门店负责人昨日在接受《第一财经日报》采访时均是如上表述。　　21世纪不动产上海锐丰宝山北区域总监赵余群和浦东东昌路店经理余冠华均向记者表示，受新政影响，宝山和浦东陆家嘴这两个购买力完全不同的区域成交量同时下降五成以上。“不过观望归观望，多数购房者在和我们沟通过程中都承认觉得上海的房价要大幅下降是不太可能了。”赵余群告诉记者，受调控影响，近期房东态度颇为“暧昧”，因此多数购房者选择观望，并不是因为期待降价，而是希望等细则出台，在一个较为明朗的行情下入市。　　记者也发现，开幕当天即被参观者挤“爆棚”的“假日楼市——2010上海房地产秋季展示会”亦没有表面看起来那么“风光”。不少开发商表示，现场的高人流并不意味着高成交量，受到新政影响，看房者出手相对谨慎。　　不过，一个不容忽视的信息是，尽管各方都认为长假期间楼市成交降温明显，但佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，最近7天，上海商品住宅成交面积达21.5万平方米。根据历年国庆7天上海商品住宅成交量的情况看，最高的是2007年，也不过16.7万平方米；楼市强劲回暖的2009年也只有8.46万平方米，略好于2008年。今年即使剔除9月30日的成交面积，仅计国庆前6天的成交量，也已达2007年国庆成交高峰期7天的水平。　　“如果不是二次调控的及时出台，‘十一’房展一定会出现巨大‘反弹’。”几位外资企业的开发商在接受本报记者采访时说。　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海细则的颁布对“银十”甚至年内的供销行情带来不小影响。预期10月份的楼市交易量会有所回落，近期交易量回升所带来的房价上涨压力也将得到缓解。　　但市场中对细则效果持保守意见的业内人士也不在少数。　　有开发商称，潜在需求依然充裕，如果细则执行不到位，房价下滑的可能性十分有限。　　陆骑麟认为，短期内房价会有下跌压力，但是从中长期来看，这些政策并不能有效地增加中低价位住宅的供应，并且目前都以打压需求为主，若供需矛盾无法妥善解决，房价恐怕还有反弹空间。

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