亚运造城：广州土地生财记

亚运造城：广州土地生财记 更新时间：2010-12-5 8:38:31 　　2010年只剩不到一个月的时间，北京、上海的土地出让金早已突破千亿元大关。地价猛涨的不仅是两个一线城市，同比上升近五成的天津以及暴涨近3倍的大连，都有望在年底前进入“千亿俱乐部”。去年广州以323.4亿元金额位列第四，今年的卖地进账预计与去年相差不远。但从现有排名看，恐怕已跌出前九之列。

今年以来的调控政策越收越紧，房价调控却并不如意。近年来对房地产市场的调控政策，一直没能避免“空调”。究其根本，最难解的结并不在房价本身，而是在房价中占比最大的土地价格。本报在九月初经过对北京、上海、杭州、广州、成都、武汉等各地楼市的调查，报道了楼市现状——《地价顽强攀升调控未触楼市死穴》，发现土地价格的居高不下才是高房价的重要推手。似乎只有土地财政的退出，高烧的房价才有降温的前提。但是这却是目前最不现实的做法，因为几乎每一个高速发展、欣欣向荣的中国城市背后都离不开土地收入的支持。本报将系列报道各地以土地撬动经济的案例，探究土地价格的成因，发现地价与房价的实质性关联。

在已经结束的亚运会上，亚运城的设施有口皆碑。在已公布的账本上，其中12亿元为中央拨款，30亿元为省市财政拨款，30亿元为赞助商赞助，剩下的绝对大头是亚运城土地出让的255亿元，前三者加起来还不到后者的1/3。这波土地财政策划广州市盈得盆满钵满。

虽然长久以来，广州的土地财政在一线城市中并不突出，但广州亚运城的运作却集中体现了城市经营土地的手法。通过合理的规划、完善的基础设施开发及适量的土地供应来获得土地增值制造热点，吸引社会资金，让广州市政府成功低成本运营。

规模让“村”变“城”

“亚运城最大的特色是town而非village。”亚运城的设计师李鹏指着模型告诉《中国经营报》记者，这之所以称之为“城”，首先是因为其规模，占地2.73平方公里，相当于4个北京奥运村。建成后的亚运城将可以容纳100万人口。

从卫星地图上俯瞰可见，亚运城所在的广州新城位于城区的东南部，是一个正在开发的新城区。在亚运城建设以前，这里是朝耕晚种、春渔秋收的田园村落。当年广州申亚成功后曾考虑在三个地方建设亚运城，最终落子广州新城的一个原因就是，“该地块的规模。”亚运城规划涉及项目总负责人陈建华表示。

另一方面，这又显示了广州城市定位的野心。广州市重点办前期设计部部长邓新勇指着地图介绍道：亚运城选址于该地，主要看中其地理位置。区域东临东莞，西接佛山，北靠广州市区，南望深圳珠海，处于珠三角城市区的几何中心。

广州一直希望成为珠三角中心的滨海城市，“广州新城”早在2001年就已经正式提出，但是长久以来由于资金不足以及发展时机的错失，广州新城这些年来都只是一个概念。但在广州社科院研究员彭澎眼中，这是广州最重要的发展节点，“这涉及到广州最终能不能向滨海城市转型。”其表示。广州北边由于有白云山和从化的山系，是生态敏感区和水源地，发展受到限制。往西是佛山；往东走面临东莞和惠州，受深圳辐射更大；往南走是南沙，而居于广州中心城市和南沙中间的就是广州新城。

交通支点撬起土地杠杆

选址确定后，虽然该地区的地位重要，但是地价并未见涨。即使到了2009年，广州新城的住宅基准地价不过609元/平方米。几乎比竞争地块的地价低了一倍。

为了增加广州新城的竞争力，政府首先在其规划上打上一个靓丽的标签。在广州申亚成功后第二年，2005年的《面向2010年亚运会的广州城市发展》文件中，明确广州新城将与已建设了20年的天河新城并列为广州未来的城市发展重心。

地位提高不能光喊口号。为了提高土地价值，广州新城的开发采用了所谓TOD的理念开发，通过轨道交通或高等级公路的建设带动地区发展。从2006年开始，广州地铁四号线的规划延长到亚运城，建设中的南沙快速路也尽量向广州新城靠近。这使得距离中心城区40公里的广州新城，进出中心城区的时间在30分钟左右。另外连接京珠高速、二环快速路的修建，亚运城距离东莞、中山、顺德等城市的时间被进一步压缩，现在从亚运城到东莞市中心的车程大约在70分钟左右。

2008年，番禺发改委高调举办新闻发布会，透露已经确定700多亿元的省市重点项目将落户番禺，并在亚运前建成莲花山大型主题海洋公园，以及海鸥岛旅游度假中心。交通先行以及政府描绘的投资前景使开发商的信心大增，这正是广州市政府所希望达到的效果。

交通先行显然增加了开发商的信心，但广州新城的开发需要的是更多资金的介入。广州新城的规划说明显示：新城的建设初期需要公共财政的部分投入。但就资金主体而言，要靠土地资产的运作，通过合理的规划、完善的基础设施开发及适量的土地供应来获得土地增值。简而言之，就是土地生财。

从2006年开始，广州新城所在区域开始向开发商出售部分地块，因为之前的亚运效应以及政府的前期投入，这些地块的售价均有所提升。例如2006年上半年保利地产在周边拿下的项目楼面地价为3000元/平方米，这实际上已比当年的地价上升了很多，2007年区域多层商品房的售价也不过3000~4000元/平方米。

雅居乐、保利、香港庄士集团、信业地产、东湖洲房地产和金海岸等开发商这些年都在广州新城储备了土地，据不完全统计，物业总开发量达建筑面积366万平方米。资金有所回笼后，政府再将其中一部分投入到市政建设。从2009年初开始，绿化升级、管道设施配置、污水处理、水供应等一系列措施开始逐步实施，据亚运城所在的石楼镇党委书记古禺峰介绍，当年用于城市建设的资金在6亿元左右，部分是财政拨给，其余是土地拍卖返还。

整体打包

当一切准备就绪，在向20多家开发商展示了项目后，亚运城拍卖正式开锣。广州市政府制定的起拍价并不高，折合楼面地价不过3767元/平方米，其中还包含了超过100万平方米的已建物业。

而在开发商眼中，将面积相当于深圳蛇口的“未来城市中心”整体打包出让也是相当令人鼓舞。“这是国内一线城市未来5到10年内仅有的大项目。”一位参与拍卖的开发商曾表示，成为城市中心的“地主”这对开发商而言，意味着金灿灿的未来。但底价已高达165亿元的巨额出让金，并不是某个开发商能独自操作的。

“政府朋友在推介会上建议开发商联合操作。”上述开发商向记者透露，于是保利、万科、富力、中海等开发商在2009年年底联袂上演了一出拍卖大戏。最后由富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元拿下，折合楼面地价上涨到5821.9元/平方米。而且开发商还要承担亚运会配套设施建设，以及苛刻的付款条件。其后中信、世茂两大地产商再加入亚运城的建设团队，亚运城的资金运作就更有保证。

在已结束的亚运会上，亚运城的设施有口皆碑。广州在这次亚运城的运作不可谓不成功，在已公布的营收账本上，12亿元中央拨款，30亿元省市财政拨款，30亿元赞助商赞助。剩下的绝对大头是亚运城出让的255亿元，前三者加起来还没有其1/3。可见这波土地财政策划对亚运影响之大。

亚运城也使广州新城的地价迅速提升，今年年中公布的基准地价显示，广州新城地价已一跃上升到1800元/平方米，同比上涨了两倍。今年5月拍卖的广州新城二类工业用地，4万平方米的土地，由一家生物科技公司以底价1534万元竞得，楼面地价不过370元/平方米。

亚运“空”城？

虽然亚运城的售价已高达1.2万/平方米，但在限购令出台前，亚运城的销售还是受到热捧。因为从亚运城本身的居住功能看，算是广州前所未有的完备。以往广州在建设一些新城区时，常常都是楼盘众多，但市政配套不足。例如当年的珠江新城足足7年时间没有一所菜市场，华南新城更是由开发商承担了交通、市政道路、医疗、学校等本该由政府承当的功能。

此次亚运城采用了配套先行的方法，李鹏就表示一些赛时配套设施也将在赛后转变功能继续使用，比如主媒体中心，赛后将会改建成一个大型的购物中心；亚运城中学赛时作为志愿者居住宿舍和运动员体能恢复训练中心使用，赛后成为亚运城的配套中学，将建示范性高中和标准化初中各一所；赛时物流中心将改建为拥有500个床位的三甲医院等等。“改变以往新城前期开发普遍存在的‘有居住无配套、有硬件无软件’现象。”广东省城乡规划设计研究院李建平认为。

可是“广州新城”作为未来的城市副中心，仅仅具备居住功能远远不够。“睡城”的恶果在国内外其他城市已有例证。100万人居住的城镇，如果其中50万人必须往返广州中心城区上班，那每天的交通压力“可以堵住三条南沙快速线”有人表示。

现有的广州新城，除了亚运城外还是一片毛坯状。除了距离莲花山较近，旅游度假业有一定基础外，其余基本是原生态状的农渔业。而且广州市长万庆良也承认，“广州新城现有的规划定位还是比较模糊的”。

万庆良市长认为，从城市构建上看，商务办公功能已在珠江新城一带形成，不可能再在广州新城重复形成。工业企业则不应该在这区域发展，而且广州的第二产业基本上在东部和南沙地区已经形成。物流业在白云空港、南沙港条件较好，也不宜在广州新城发展。

万市长为广州新城开出的单子是发展新兴产业。例如生物技术、医疗卫生、保健养生、体育运动、旅游度假、文化娱乐等。这些的确都是广州大力发展的产业，今年9月广州出台了《关于促进生物产业加快发展的意见》，要求市发改委、市科信部门每年拿出不少于1亿元的资金支持行业发展，并且在财税、人才吸引方面给予更多的优惠。

但实际上广州已经有两个生物医药发展基地，从2000年开始，广州先后投入50亿元初步建成科学城和广州国际生物岛两个生物医药产业基地。

科学城项目更是与新加坡合作，今年8月正式奠基建造中新广州知识城，据现有的资料显示，该项目的投资高达千亿元，规划面积也高达123平方公里，并不比广州新城逊色。万庆良市长也承认，广州的高新技术产业主要布置在萝岗区和中新知识城。

那广州新城在整个城市功能分布的划分中，只剩下文化功能。“演艺、传媒、出版、文化创意、娱乐等还挤在老城区，发展空间有限。广州新城可以为文化行业发展提供发展空间，承担这方面功能。信息处理、广告、设计、报业等也可迁往广州新城”万庆良市长表示，另外健康科研、临床医疗、养老康复、养生休闲等功能也可以植入广州新城中。

这个高规格，但尚无落点的未来城市中心会如何演变，我们拭目以待。

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