仅剩10天！房贷一族最后的“反悔”机会

“LPR每降息5个基点，对于贷款100万元、期限30年的个人来说，月供每月可以减少约30元，合计30年就能减少利息大约10800元。”中原地产市场分析师卢文曦算了一笔账。

12月21日，最新一期LPR报价出炉，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，LPR报价已维持8个月不变。

多位受访人士认为，明年LPR调降空间已很小。但也有观点称，与房贷利率息息相关的5年期LPR甚至有上涨可能。

记者了解到，今年8月底时，多家银行对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。但也给房贷一族留了回转机会。

目前距离12月31日的协商期限还有十天左右时间，此前被批量转为LPR的贷款人还有一次机会进行选择，但定价基准只能转换一次。

是否要把握这最后一次的“反悔”机会？

LPR连续八个月原地踏步

“货币政策不急转弯，是当前的普遍预期，LPR保持不变基本兑现了这一预期。”苏宁金融宏观经济研究中心副主任陶金告诉《国际金融报》记者。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期以DR007为代表的短期市场利率基本围绕短期政策利率波动，但同业存单发行利率等中期市场利率仍保持高位。这将在一定程度上抵消银行结构性存款、大额存单等负债成本下降带来的影响，意味着近期银行平均边际资金成本难现明显下行，报价行下调12月1年期LPR报价加点的动力不足。

“在疫后经济恢复过程中，对政策更敏感的工业部门的复苏明显快于对政策不敏感的服务业和线下消费等部门，复苏存在结构的分化问题，彼时降息的作用只会推升工业部门局部过热，而对经济总体复苏没有明显效果。而当前经济复苏持续，结构分化的问题缓解，也就更加没有降息的必要了。因此我们看到LPR长期保持不变。”陶金判断，未来货币政策逐步回归常态，降息和降准等强力政策的概率也较小。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者分析，LPR维持原地踏步的背后其实传递了两点信号：

第一，此前那样的持续性降息或频率相对大的降息动作会减少，利率水平企稳，这和外部的大环境变化有关，也说明不可能无限制地下调，说明调整有节制。

第二，利率还是处于低位，至少未反弹，也说明后续能够维持一个低息状况，这也是值得肯定的地方。

LPR数月未降，12月的房贷利率也维持平稳。据融360大数据研究院的监测数据显示，2020年11月，全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平；二套房贷款平均利率为5.54%，环比略降1BP。

对于企业而言，LPR不变不代表贷款利率不变。王青指出，5月以来政策性降息告一段落，监管层转而着力推动金融系统对实体经济减负1.5万亿元，旨在防范大水漫灌的同时，重点针对制造业、中小微企业实施定向滴灌。这意味着LPR报价保持不变并不会实质性影响企业贷款利率下行势头，即银行可通过下调企业贷款利率定价中的“加点”部分，降低企业实际融资成本。这也在一定程度上减轻了通过下调LPR报价推动企业贷款利率下行的需求。

“灵活精准、定向性强的货币政策仍可期待，此外金融稳定将成为更加重要的政策目标，预计央行将通过加强宏观审慎管理和窗口指导来稳信用、控风险。”陶金分析。

短期内LPR调降空间有限

对于广大的房贷者而言，最关心的莫过于未来LPR还会不会走低，这直接关系着未来月供能否减少。

若以首套房贷100万元贷款30年为例计算，LPR每降5个基点，购房者月供可以减少约30元。而自从LPR机制去年推出以来，5年期以上LPR利率已累计下降20个基点，从4.85%降到了4.65%，相当于每月房贷可以少还120多元。

未来能否再省点月供？多位专家对《国际金融报》记者分析，LPR的走向要结合2021年的政策方向分析，但多数认为短期内不会再有下降空间。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，LPR新报价机制市场化程度更高，对货币政策的传导效率更高。他分析，未来短期内5年期以上LPR下降概率缩小，“房住不炒”定位不变，未来房贷利率降幅有限。

“除非经济复苏进程受到了新的外生冲击，明年LPR调降空间已经很小。即使是在资本市场出现了流动性明显紧缩，央行大概率也不会通过降息的方式来应对。这意味着MLF等政策利率的调降空间也极其有限。”陶金表示。

王青认为，短期内1年期LPR报价有望保持稳定，5年期LPR报价有上涨可能。“当前监管层正在强化对房地产金融的宏观审慎管理，若明年房价出现较快上涨势头，主要针对房贷的5年期LPR报价有可能单独上行，届时企业贷款利率和居民房贷利率走势分化将会加剧”。

那么，对于纠结的购房者而言，到底要不要抓住年底最后的“反水”机会跳转固定利率呢？

“我个人建议如果买房时拿到的贷款利率本身就比较低的话，比如3.8%，那么可以考虑转固定利率。”中原地产市场分析师卢文曦指出，短期内LPR将继续保持平稳，不必期望下跌，LPR的走势在明年也大概率趋于平稳，下降的空间减少，因此LPR报价跌破4%的可能性微弱，转固定利率更划算。

而严跃进则认为房贷者不必“折腾”，长期看LPR利率本身有上涨或下跌的可能，后续存在很多不确定性。“我个人认为不必在这上面过于斤斤计较，尤其是如果转换到固定利率的话后续是没有再反悔的可能性。”他指出大环境的利率会维持较低水平，这点值得购房者关注。

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