公募REITs破冰在即万科万纬物流发行首个权益型类REITs

中国公募REITs试点新政发布后，万科率先推出类REITs产品，未来有望直接对接公募REITs。

6月3日，万科旗下“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所挂牌，规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元，权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。

2020年4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托试点相关工作的通知》，试点方案明确采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持京津冀、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲、海南等重点区域，仓储物流等基础设施行业被列入试点范围内，而高标准仓库是本次公募REITs试点最受关注的基础设施之一。

据统计，我国目前营业性通用仓库总面积近11亿平方米，其中超过90%以上为普通仓库，高标准仓库面积仅约6000万平方米，占比不到6%。与普通仓库相比，高标准仓库具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规性强等特点，属于优质仓储物流资产。

此次万纬物流类REITs产品底层的两间物流园均为高标准仓库，最大限度参考了境外成熟市场REITs模式，采用了“纯权益型”结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益，全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值，未来可直接对接《通知》所要求试点的“公募基金+单一基础设施资产支持证券”架构。

截至目前，万纬物流的类REITs产品已获得中国民生银行、兴业银行、中国邮政储蓄银行、招商银行等多家机构的投资。

该款产品的成功发行，意味着万纬物流进一步实现了资产良性发展，同时也为国内公募REITs的试点进行了积极探索。

万纬物流是万科集团旗下成员企业。2015年，万科集团正式推出独立物流品牌――万纬，经过五年发展，已成为国内多温区综合物流解决方案服务商，目前可为客户提供高标准的仓储设施及多元化的冷链物流服务。其核心业务聚焦于全国六大城市群，覆盖47个主要城市，拥有144个物流园区，全国在建及运营管理25个冷链物流园，仓储规模超过千万平方米。

实际上，除了本次的类REITs，万纬物流自2018年起已与资本市场陆续开展合作，与国内外保险、基金等资本方共同发起设立过多期物流私募股权基金，涉及仓储总面积超过100万平方米。

万纬物流表示，希望借助自身开发运营优势，伴随国内公募REITs试点的推进，将更多运营成熟的物流仓储项目通过发行公募REITs的形式，与投资人共享优质资产的稳定运营收益，同时盘活存量资产，将资金继续投入到新的优质项目，从而建立起“开发、管理与基金运作”的闭环。

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