整合平台地位旁落 中粮地产借钱抢地自谋出路

整合平台地位旁落 中粮地产借钱抢地自谋出路 更新时间：2010-10-26 2:03:55 　　本刊记者 王熙上

“有个富爸爸，衣食无忧”，这是一位地产研究员对中粮地产的评价。此前被认定为中粮集团地产业务整合平台的中粮地产，如今却变得处境尴尬。近日，在市场上流传开“中粮集团地产业务拟赴香港整体上市”，如果传闻属实，那么中粮地产的整合平台地位恐将落空。

刚以7.42亿元竞得一地块，中粮地产就迫不及待地抛出一则公告，称将向中粮万科申请7亿元委托贷款。细心的投资者不难发现，该笔借款金额恰恰就是拿地价格，这究竟只是“巧合”还是中粮地产的现金流已经到了捉襟见肘的境地？失去集团后续“输血”的中粮地产，今后又将何去何从？

资金链吃紧：向万科借钱 变现金融资产

中粮地产10月19日公告，公司向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请7亿元委托贷款，期限为二年，年利率为基准利率。据中粮地产证券事务代表范步登表示，此次借款是为了解决公司的资金需求。

资料显示，中粮万科是由中粮集团与万科全资子公司北京万科于2006年共同投资设立的合营企业，注册资本8.3亿元，中粮集团与北京万科各占50%股权。

中粮地产向中粮万科借钱，其实也就等于间接向万科借钱。截至今年中期，万科A手中持有191.1亿元现金，而同期中粮地产货币资金为9.46亿元。

在不久前的9月30日，中粮地产宣布，拟择机处置所持的1.12亿股招商证券股权，目前该部分金融资产市值约27亿元。此外，中粮地产9月27日公告称，已出售持有的招商银行904万股，获利约8000万元。

实际上，为了补充流动资金，中粮地产此前已多次出售手中金融资产。其中包括退出金瑞期货经纪有限公司，通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安股权。目前，中粮地产还持有光大银行483.54万股，市值约2200万元。

一直以来，投资收益是中粮地产业绩的重要支柱。半年报显示，公司上半年实现投资收益7592.67万元，占营业利润的比重高达97.18%。其中仅招商证券分红就贡献5587万元。

而中粮地产来自于经营活动的现金流一直不宽裕。截至6月30日，中粮地产经营活动现金净流量为-11.9亿元，虽手持9.46亿元的货币资金，但短期负债为3.8亿元，长期借款也达到9.8亿元。面对日益紧张的资金状况，中粮地产变现手中金融资产实属无奈之举。

翻倍抢地引来质疑一片

与手头“有点紧”形成鲜明对比的，是中粮地产近期频频拿地的活跃表现，用业内人士的话来说是“有点疯”。

2010年年初至今，中粮地产共花费62.96亿元分别在北京、杭州、成都、沈阳和深圳竞得6个土地，新增权益建筑面积129.27万平米。截至目前中粮地产拥有项目15个，总权益建筑面积约400万平米。

继10月9日砸31.22亿元成功竞得沈阳市皇姑区一地块之后，中粮地产10月15日以7.42亿元竞购取得深圳市坪山新区一地块，这是其一周内的第二次中标，拿地款合计达38.64亿元。

资料显示，编号为G14207-0186的深圳市坪山新区宗地位于深圳市坪山新区坑梓街道，用地性质为商住用地。地块占地面积5.31万平方米；建筑面积12.12万平方米；容积率2.3。

在当天的土地竞拍中，该地块拍卖底价为3.66亿元，在经历173次举牌后，中粮地产最终以7.42元的高价击退万科、金地、佳兆业等多家竞争对手，一举拿下该地块，高出拍卖底价1.03倍。按成交价计算，该地块最终的楼面地价6074元/平方米，成为坪山的新地王。而2007年深业地产在同一地区拿下一块住宅用地，楼面均价仅为1192元/平方米，3年之间上涨了5倍。

“中粮最近拿地的确有点疯，据我所知，这块地附近的楼盘目前售价也就在6000左右。现在中粮拍的地价比附近楼盘的售价还高，这样一来，售价要在1万以上才能收回成本。”深圳某私募基金投资总监石先生跟记者发出这样的感慨。

对此，在接受记者采访时，中粮地产证券部工作人员表示：“高不高我们自己会有判断，公司拿地并不是头脑一时发热做出的决定，而是经过内部一系列的可行性研究。再说了，公司看好坪山区域未来的发展趋势。”

“坪山属于深圳新的规划区域，中粮拿的这块地地理位置比较居中，但也算不上核心区域，附近资源也并不是太好，未来的发展前景和价格空间完全取决于政府的开发力度。超过一倍的溢价到底值不值，我本人持观望态度。”一位不愿意透露姓名的地产房企市场总监表达了他的担忧。

据了解，中粮地产在深圳仅有3处开发项目和一个旧改项目，且多集中在宝安区，土地资源储备不足。或许，这可以解释中粮地产高价拿地的动机。

集团地产业务改赴港上市 处境尴尬

“中粮集团有意把地产、商业、旅游、酒店等板块整合到一起，推动这部分资产在香港上市。”这一传闻最近在市场迅速流传开，仔细一推敲，并非空穴来风。

中粮集团董事长宁高宁此前曾表示，“中粮地产在中粮内部占总资产的25%。现在百分之六七十资产还在中粮地产外面，包括商业型物业、酒店。”他希望在今年能够完成部分地产项目的整合。

据悉，中粮集团内部约有5家子公司涉及到地产、商业、旅游、酒店业务。其中地产业务主要集中于以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业以及以酒店为主业的亚龙湾开发股份有限公司。

中粮置业总经理韩石8月初在接受采访时透露，“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即实现整体上市。”

如果中粮集团对地产业务的整合选择A+H的方式，即保留内地A股中粮地产的上市公司地位，同时，将统一整合地产业务平台，在香港进行上市融资。这样一来，中粮置业旗下的大悦城商业地产，便可实现资产变现。

资料显示，中粮地产截至今年6月底的总资产为137亿元。中粮置业内部人士透露，中粮置业资产规模超出300亿元，集团手中其他地产资产规模大约在300亿元。“如果该方案得以实现，这样的资产规模对港股投资者很有吸引力。”西南证券地产分析师肖剑认为。

据消息人士透露，中粮集团相当一部分中高层人员已经得知这一消息，目前整合工作处在筹备阶段，集团已逐步选定人事、财务等各项工作的主导人选。中粮地产方面在接受记者采访时，并未否认这一传闻，只表示“整合是集团层面的事情，公司目前还没有接到具体通知。”

如此一来，中粮地产的地位就变得比较微妙。作为中粮集团唯一一家地产类上市公司，中粮地产一直被认定是大股东地产业务的整合平台。在券商看来，公司最大的价值正是大股东的资产注入预期承诺。但在这方面，中粮地产的进展并不顺利。中粮地产拟募资35亿元收购集团持有的5家住宅开发企业股权的配股方案几经修改，目前仍在等待证监会审核。

既然已经在筹划整合资产赴港上市，中粮集团为何仍要实行此次资产注入？

“这更像是一种平衡。集团既定的大战略意味着中粮地产后续的资产注入预期或将落空，此次资产注入是为了兑现承诺，也希望中粮地产在资本市场上有稳定的表现。”一位地产研究员这样表示。

后续“输血”无望 业绩备受考验

即将失去集团“输血”的中粮地产今后有两条路可走：一是主营业务在集团主导下开始转型；另一种是不再期待大股东的资产注入，自力更生继续地产类业务的发展。就前者来说，中小股东是否赞成主营业务从长期向好的地产业转出尚存疑问；如果选择后者，将无法避免与在香港上市的新地产平台之间的同业竞争。

除了通过竞拍获得土地外，天相投顾认为，预计未来《深圳市城市更新办法》的出台将有助于中粮地产以较低的成本取得土地储备。据悉，中粮地产工业地产可出租面积共计106万平米，据2009年年报披露，公司已计划今年将完成22区、26区旧改专项分析报告并申报25区单元更新计划。

此外，大股东作为国资委核定的16家以房地产为主业的央企，中粮地产未来将有望从央企整合中受益。中粮地产高层人士曾公开表示，“这是获得央企优良资产的机会”。

需要注意的是，中粮地产今年自身可结算资源不多，业绩在一定程度上依靠参股公司和出售金融资产带来的投资收益。如果少了大股东资产注入的支持，中粮地产要依靠自身获得土地，对资金实力将是一个严峻的考验。

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