MBA关注：华谊兄弟圈地文化地产

MBA关注：华谊兄弟圈地文化地产 MBAChina 　　冯小刚说：“我的乌托邦想法会通过商业落实。”

5月24日，中国电影票房王冯小刚表现了企业家的魄力，冯小刚工作室联手华谊兄弟传媒集团，与观澜湖集团合作成立合资公司，携手在海口兴建一座占地1400亩的电影公社，该公社将耗资超过10亿元。

据王中军介绍，华谊近一年来一直在努力拓展电影衍生品的板块。影视剧在华谊的收入占比正在下降，华谊兄弟构想了电影+渠道+衍生品三大板块的业务模式。而冯小刚的“乌托邦想法”就是建设一个“电影公社”。

“内容制造是第一板块，不会削弱到第二的位置。但是占比将降低。我希望最好降到三分之一，这样各个板块才均衡。”王忠军说。

此前，华谊兄弟分别计划在上海、深圳建设影视产业聚集区，试水文化旅游地产，但至今尚未动工，此次直接与休闲旅游地产开发商观澜湖集团合作，明确了项目运作模式，或将为华谊兄弟带来商业地产第一桶金。

乌托邦公社

根据华谊兄弟公告资料，此次参与“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社”项目的系该公司全资子公司实景娱乐公司，观澜湖在项目中持有60%股权，实景娱乐持有35%股权，而冯小刚工作室将持有项目公司5%的股权。

“我占5%，它就是100亿我也是5%，当然得拿真金白银啦。”冯小刚说，按目前项目投资10亿远计算，根据持股比例，冯小刚可能会至少出资5000万元资金参与建造电影公社。

该公社坐落于占地达2万亩的观澜湖海口国际高尔夫度假区里，规划控制面积1400亩，建筑面积950亩。

在电影公社里，既有以冯小刚电影场景为建筑元素的生活街区，也有专业的大型摄影棚，以冯小刚《一九四二》、《唐山大地震》、《非诚勿扰》系列等冯氏经典电影场景为建筑规划元素，打造综合娱乐商业街区。

“每拍完一部电影，拆那些搭的景的时候，我都特别恋恋不舍，感觉特别遗憾。所以我一直希望有一个自己的片场，里面有专业的摄影棚。那些曾经在我心里、在观众心里挥之不去的场景、街道，都被凝固在片场里。比如《非诚勿扰》里秦奋忏悔的教堂、笑笑跳崖的灯塔、三姐妹居酒屋等。”冯小刚希望每个走进“公社”的人，站在上世纪四十年代的街头，或者是具有南洋风格的老海口的街头时，有一种超现实、恍如隔世的感觉。

这是冯小刚的乌托邦梦想！对于华谊兄弟和观澜湖集团来说，更重要的是在这些以冯氏电影场景为特色建筑风格的街区中，将聚集不同品牌和特色的美食、餐饮、娱乐、购物、电影院、咖啡屋、音乐屋、酒屋、精品店、精品酒店等，将使整个项目集建筑旅游、电影旅游、商业旅游于一体。

据观澜湖集团透露，电影公社会引入500多个商家，整个项目还拟建设5-6座专业级的影视拍摄棚及配套地产设施。借助海南岛无可比拟的气候优势，形成中国影人和电影电视拍摄的一个聚集地。

据记者从华谊兄弟了解到，文化旅游已经作为华谊兄弟衍生板块的重要组成部分，由董事长王中军亲自督战，目前已经启动苏州电影城和深圳、上海嘉定两地文化城产业聚集区，并通过收取品牌授权费探索国内电影衍生业务新模式。

而此次电影公社直接将华谊兄弟带入文化旅游商业地产，该项目核心区将于2012年10月开工建设，预计投资超过10亿元人民币，力争在2014年春节核心区实现运营。届时，项目营运将以商铺经营为主要收入来源，游客进场门票免费。

地产的诱惑

电影公社与华谊兄弟之前的电影城、电影产业聚集区实属一脉相承。

去年，华谊兄弟经确定在苏州建设一个影城，后又规划在上海嘉定与深圳坪山分别建设一个电影产业聚集区。

苏州的模式类似环球影城，里面有蹦极、过山车等娱乐设施，每一个项目都以华谊的电影为主题，进去之前要先买票。该模式接近于传统主题公园的经营模式。

上海嘉定文化城与深圳电影主题公园项目分别占地约1000亩。其中华谊兄弟对两个项目分别占有40%股权和35%的股权。

该两个项目借鉴国外成熟的迪士尼模式，核心内容规划了以华谊兄弟经典电影为主题的游乐区域，设置角色体验和互动游戏项目，以及配套设施等，是集文化旅游为一体的、融入中国文化的影视主题乐园。

与地方政府签约后，华谊兄弟的影视主题公园并未如期开工。去年，国家发改委发文要求全国整顿主题公园，各地的主题公园建设度因此受到影响，王忠军承认在推动这几个项目时困难不少。

而华谊兄弟围绕“内容+渠道+衍生”三大业务板块向着综合性娱乐传媒集团方向转型的时间表却无法停下来。电影投资领域有着“20%赚钱80%赔钱的高风险”定律，早在华谊兄弟IPO初期，如何保持持续盈利与现金流通畅的问题一直遭受外界拷问。

4月26日，华谊兄弟“2012年第一季度报告”发布，其净利润同比下降26%－30%，在2011年业绩中，其营业收入同比下降16.73%，电影业务收入同比下降67.02%。

电影衍生品业务的拓展成为王中军手里的留守牌，这张牌再不出手，资本市场的压力将倾泻而来。

王中军一再对投资者强调，目前公司已陆续介入电影院、音乐、游戏、主题公园、演艺活动等领域，后续我们对公司在电影院、游戏和主题公园领域的拓展行动依然充满期待。他认为，五年之后电影衍生品板块将有可能达到与第一板块持平的地位。

电影主题公园建设的滞后无疑给王中军的衍生品业务发展带来阻力，观澜湖海口国际高尔夫度假区系观澜湖集团投建的全球唯一的大规模火山岩高尔夫球场群和亚洲最大的火山岩矿温泉主题公园，内涵十个高尔夫球场、SPA水疗中心、酒店会所、商业美食、地产等，是一个规模宏大的综合性地产项目。

该项目的介入给华谊兄弟带来新的模式，即商业地产，输出华谊的电影资源和品牌，嵌入大型地产项目，或将是华谊兄弟最直接的盈利模式。

旅游

合同法

房地产法