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改革开放后，中国房地产行业迎来了繁荣的发展阶段。

1978年中国房地产市场规模仅为79亿元，到了2000年，这一数据已增长至4141亿元，2022年更是达到了73821亿元，

占据中国GDP总量比重达到7%，可见房地产经济发展速度之快、增长规模之大。

但经济本身存在周期性，08年的全球金融危机使世界经济进入到经济周期的谷底阶段，近年来国际形势的紧张和逆全球化现象加剧使全球经济的恢复速度大幅减缓，

中国经济的增速也呈现下滑态势，而房地产经济作为中国经济的中流砥柱，在此情形下也未能独善其身。

一、休戚相关，房地产行业对中国经济的影响

2022年中国GDP达到了121万亿，房地产行业仅直接的开发投资金额就达到了13万亿，占比达到了近10%，可见房地产经济与中国经济的休戚相关。

那房地产行业是如何影响中国经济的发展呢？可以从国家财政税收、居民收入、拉动经济增长三个方面来讲。

1、房地产行业税收是我国财政税收的重要来源。

2020年房地产行业的税收占据我国财政税收的40%。

伴随着近些年我国城镇化速度加快，房地产市场快速发展，以疫情前的房地产经济占比来看。

2019年土地出让收入达到了7.1万亿元，占我国全部财政收入的25.7%；房地产行业税收为2.6万亿元，占全部财政收入的比重达到9.5%

。

并且房地产行业还是政府融资的主要途径，在过去政府将土地无偿注入城投，再通过城投进行土地抵押投资。虽然在2012年国家开始规范政府向城投注入土地的行为，但截止到2019年，发债城投主体的银行贷款约为6.8万亿元

，可见房地产行业对我国财政收入的重要性。

而政府的财政收入将会通过扩大基建、补贴企业转型升级、鼓励当地新兴技术的发展，进一步拉动我国经济增长。

2、房地产行业带动大量就业，提高了居民收入。

一方面房地产行业涉及上下游近50多个产业，形成了庞大的产业链，从2004年到2022年，我国的房地产就业人数从近400万增长至近2000万，

带来间接的就业岗位更是达到2亿

。其中建筑业、装修行业更是为近20%的农村外出就业人员提供了岗位。

另一方面房价上涨也会提高居民的财产性收入。从2000年到2020年，

中国住房市值从23万亿元增长至418万亿元，年均增长达到了15.6%，人均达到了近30万元，占据居民财产的60%

，这表明房地产是居民的主要财富。

3、房地产行业拉动了中国经济的增长。

经济增长的主要路径便是经济循环，想要经济不断发展，经济规模不断扩大，就需要货币在社会中不断流通。

简而言之，房地产经济就是中国经济的蓄水池，通过房地产将居民手中的资金收拢，用于市场投资、扩展产业升级、促进生产消费，及发展新兴产业，从而推动经济发展，促进科技进步与革新，为社会提供更多岗位，提高居民收入，形成良性的经济循环。

可见，房地产经济与中国经济之间的紧密联系，而全球的经济衰退趋势对于中国房地产市场的发展也形成了剧烈冲击，导致近年来房地产市场的局势难以稳定。

一、中国房地产市场的冷热并存

根据最新数据显示，

我国2023年前四个月份房地产开发投资呈现出下滑趋势，仅有3.5万亿元，下降6.2%，其中国内贷款资金近6100亿元，下降10%，国外资金仅有12亿元，下降69%。

与房地产开发投资下降趋势不同，同期房地产销售额却大幅上涨，其中商品房销售额达到了近4万亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。

这也说明中国房地产经济正呈现出“冷热并存”的现象。

促使房地产回暖大致有三个方面的原因

。

首先是中国疫情防控取得了关键性胜利

，在2022年年末中国正式开放疫情管控，宏观经济开始逐步转好，于是各地城市开始逐步推出改善性需求的政策，房地产企业也开始加大优惠力度。在这种情形下，

疫情期间积攒的房地产需求开始逐渐释放，为房地产经济回暖提供了基石。

其次是一二线城市的人口流动恢复

，从房屋交易数据中我们可以看到，当前一线城市成交面积同比增长195%，二线新房成交面积增长约18%，可见在疫情结束后，一线城市的人口流动重新恢复强劲势头，带动了一二线城市的房屋租赁、购置需求，进而为房地产市场提供稳定的支撑。

最后是贷款利率为房地产市场回暖保驾护航

，在前三个月中，中国近百座城市放宽了首套房贷的贷款利率，其中12座城市更是取消首套房贷的利率下限，贷款利率政策的优化为房地产市场的回暖注入了强劲动力。

虽然当前的房地产行业呈现出回暖趋势，但是想要趋于稳定还需要很长一段时间，并且由于宏观经济和人口因素，从长久来看，房地产经济整体依旧较“冷”。在这种冷热并存的情况下，大多数人都还在观望中国房地产市场的走向。

二、房地产行业走向不容乐观

从宏观角度来看，房地产行业面临着主要问题是我国的人口增速正在不断下滑，在2022年中国的自然出生率为-0.6%，也是新中国成立后首次出现负值。并且当前中国的城镇化率已经达到65.2%，城镇化率增长率也开始趋缓，

这意味着房地产市场的需求未来将会逐步降低。

且从行业中观角度来讲，在三条红线政策的影响下，当前中国房地产行业走向也不容乐观。

首先是土地市场的降温。

当前实行两集中的重点城市已经完成第二轮集中供地，其中土地出让金下降近30%、土地流拍率达到50%、土地溢价率下降近10%，土地市场的降温主要源自于房地产企业的融资受限，房地产销售量走低，房地产企业的筹资能力降低。

其次是房地产企业的流动性加剧。

2021年以来就已经有数十家房企出现流动性危机，其中房地产巨头“恒大”更是资不抵债，宣告破产，国际评级机构也接连下调各家房地产企业的信用评级，表明对中国房地产行业的不乐观态度。

最后是房地产税的试行。

当前国务院已经决定在一线城市开展房地产税试行。房地产税本身是一把双刃剑，一方面会提高房地产企业的门槛，是房地产经济长效机制建设的重要环节。同时另一方面房地产税也可能会造成房地产市场过冷或者过热，导致房地产泡沫虚增等问题。

从日本的房地产税制改革史中我们可以看到，一方面日本的房地产税制改革极大程度带动了日本房地产行业的迅速发展，另一方面当经济环境和经济政策发生调整时，房地产税却未能及时调整，导致了日本房地产经济迅速衰落。

可见，日本的经济繁荣基于房地产，同时日本经济的破败也源自于房地产经济的衰落，这也说明房地产行业发展对于经济的重要性。那么在当前中国房地产行业形势下，中国又该如何调整经济政策，提振房地产市场，避免房地产市场破裂呢？

三、多措并举，实现房地产经济软着陆

1、引导房地产企业多元化发展

当前人们的生活观念正在不断调整，并且受到收入影响，当前年轻人的购房意愿并不高。房地产企业要进行多元化发展，重视租赁房屋的建设，

利用大数据背景实现自主化租房模式，搭建新型的房屋租赁制度和体系。

2、改善房地产行业的供需平衡

当前我国的房屋空置率达到12%，

一方面政府要加强对房地产企业的监督，

规范房地产企业的扩张建设，实现房地产经济的精细化发展，

另一方面也要出台相关政策，引导居民理性购房

，降低房屋空置率，实现房地产行业的供需平衡。

3、加大宏观调控力度

在当前供给侧结构性改革背景下，各地政府要积极落实“房住不炒”的政策，加大对房地产企业的融资监督，减少地方“隐形债务”，保障房地产经济的平稳运行。

同时房地产税的试行也需要继续扩大范围，保障各地房地产行业对房地产税的适应接受，从而实现房地产经济的软着陆。

[1]中国房地产走向及其对经济的影响[J].中国总会计师,2021(11):24-31.

[2]任寿根.房产税制度改革及其对房地产价格的影响——兼析中国房地产价格未来走向[J].财政研究,2005(01):37-39.DOI:10.19477/j.cnki.11-1077/f.2005.01.013.

[3]唐晔.中国房地产走向何方[J].沪港经济,2010(05):56-57.

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