进入2023年以来。中国房地产泡沫破灭导致市场跌入冰点，新房销售极度低迷，二手房陷入有价无市的境地，出于对未来预期的降低，百姓不仅不买房，还纷纷提前还贷。随着房子失去了流动性，房地产泡沫破灭的后果也逐渐显现出来了。

由于房地产是国民经济的支柱性产业，与房地产相关的上下游产业均受到影响，并涉及到就业、消费、民生等诸多问题，进而牵涉到整个宏观经济的运行。从拉动经济增长的“三驾马车”来看，今年上半年，我国部分经济指标未能维持此前的增长走势。

据中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜预测，上半年我国GDP增速大概率在4.2%-4.3%。展望下半年经济形势，她明确表示，全年经济增速完成5.6%的增长目标比较艰难。

总体上看，目前中国经济所面临的主要挑战有3个：

1、企业投资信心缺失，投资出现下滑，导致就业岗位有所减少。

2、消费疲软，一方面巨额房贷造成的家庭负债率上升对日常消费产生挤出效应；另一方面，居民对未来收入增长预期悲观，储蓄增加，消费减少。

3、外贸需求收缩，国际经贸格局的重构导致外贸订单减少。

今天中国房地产泡沫破灭的现状，与30多年前的日本十分相像。因此，许多人认为，中国也将步日本的后尘，走一条与日本“失去的20年”相同的发展道路。的确，如果不加认真分析，仅看一些表面现象自然会得出以上结论。

目前中国房地产泡沫的确与当年的日本有许多相同之处，一是两国的房价都经历了快速上涨和过度投机炒作，日本在上世纪90年代，许多人在楼市高涨时，高价购买房产，期望能够在未来赚取更多的钱，今天的中国市场同样存在这种情况。

二是两者都面临着宏观经济的压力，通货膨胀、金融市场动荡等可能导致房价崩盘的严重问题。

然而，中国房地产泡沫除了与日本有着某些相同特征外，还有许多不同之处，而正是由于这些不同的存在，使得中国在处理楼市泡沫以及恢复经济增长方面，将会走出一条与日本不同的发展道路。

中日两国的房地产泡沫看似一样，但实际上却有着很大区别：

一、中国房地产体量和规模更大，影响更深远

由于中国是世界第二大经济体，因此，中国房地产泡沫不仅对中国经济，而且会对世界经济产生巨大影响。上世纪90年代，日本经济位居世界第三位，对全球经济的影响远不如中国。

二、政府对房地产泡沫的处理方式不同：日本政府采取了主动刺破泡沫，加快经济转型的硬着陆方式；而中国政府则采取了运用调控手段，促使泡沫逐渐破灭的软着陆方式

事实证明，房地产泡沫自然破裂还是人为破裂，主要在于政府。上世纪90年代，为了给过热的楼市降温，日本选择了主动刺破泡沫，之后不到两年时间，先是民众的购买力急剧下跌，接着出现大量企业破产，紧接着就是房价大幅下跌，断供群体增加，最后银行破产倒闭。

泡沫破灭反映在日本社会，出现了失业潮、崩溃式自杀，不结婚、不生育，以及低欲望消费，最终导致日本经济持续低迷了20年。

与日本的不同之处是，对待房地产泡沫，中国采取了政府调控楼市，让房地产泡沫逐渐破灭的软着陆方式。中国政府早在2016年就开始加大对楼市的调控力度，直到2021年，国家正式祭出“三道红线”，对楼市按下了暂停键。

此后，楼市泡沫逐渐开始破灭，截至目前，房地产市场已进入深度调整期，尽管出现了一系列楼市泡沫破灭所带来的副作用，但是，中国楼市并没有因此崩盘，而是进入了预期的软着陆发展轨道。

三、土地所有制的不同，决定了国家能否掌握土地供应的主导权，和对房地产市场的调控能力

日本是一个土地私有制的国家，土地交易不限制的自由化导致地价大幅上涨，房价自然跟着上涨。中国实行的是土地公有制，国家掌握着土地的所有权。正因为如此，与日本政府失去了对楼市的调控不同，中国政府始终掌握着房地产市场的调控权，随时可以把握着楼市未来的发展方向。

事实上，中国房地产市场是政府监管下的半市场化，国家对楼市调控的力度，决定了挤出泡沫的进程和所需时间。

四、中日两国房地产泡沫的严重程度不同，对整个宏观经济的影响程度也不同

日本在上世纪90年代房地产泡沫发生时，就已经完成了城镇化，这就意味着日本的房地产泡沫中含有严重的投机炒作成分，刚需购房者不多。而目前中国城镇化尚未完成，城镇化率为58.5%。

因此，购房者中大多数为解决自身住房需求的刚需。

此外，当前中国的房价、股价和人均GDP也远没有当年日本那么高，

1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格。1991年，东京核心地段的房子价格甚至涨到了6.2万美元/平方米。

日本股市泡沫破灭前平均市盈率达100倍以上，而当前沪深300市盈率只有11倍，二者之间的差距巨大。1990年日本的人均GDP已经超过美国，而现在中国人均GDP仅相当于美国的1/6。因此，无论从房地产发展前景、股票市盈率以及城镇化进程来看，中国经济都比日本有着更大的发展空间。

五、日本经济结构不合理，产业过于单一，经济发展过度依赖于外贸出口；而中国经济

韧性强、回旋空间大

日本国土面积狭小，资源匮乏，经济发展过度依赖于出口。而中国

拥有超大规模的消费市场和最全的制造业门类，因此，与岛国日本相比，中国经济具有更强的韧性和更大的回旋空间。

中国经济的韧性体现在三个方面：一是

经过改革开放40年来的发展，中国经济总量、规模持续扩大，因此抵御外部风险的能力明显提升；二是中国幅员辽阔、区域差异明显、区域互补性强，中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式，有利于形成规模经济和梯度效应。

其实，在日本房地产泡沫破灭之前，其经济结构不合理、产业过于单一的问题，已经为日本经济发展埋下了隐患，而房地产崩盘只不过加快了这一进程而已。日本产业难以发展的原因在于国内市场太小，需求有限。

中国则不同，我国依靠庞大的国内市场就可以完成技术升级和产品的更新换代。正是基于我国庞大的市场，为新技术的研发、创新、试错，提供了广阔的场景和试验应用空间。

因此，新技术涌现的概率就更高。正是由于拥有超大规模市场，能为新科技产业落地创造更加多的选择范围，同时也为各种新型技术提供了更加充分的试错机会。

三是中

国目前正处于工业化中后期、城镇化中期，信息化处于相对领先的位置，中国经济有着强大的发展纵深，未来有着广阔的发展空间。这些优势也是中国经济的底蕴之所在，事实上，我们对中国经济的信心也正是基于这一点。

日本面对房地产泡沫之所以采取硬着陆方式，根本原因在于，这已经成为当时日本政府不得已而为之的选择。

由此可见，中国如今面临的房地产泡沫与当年的日本有着很大的不同，正因为如此，中国不可能走与日本相同的经济复苏之路。同时，中国处理泡沫的方式也不会仿造日本，去主动刺破房地产泡沫，而是采取符合客观实际的软着陆方式，突出一个“稳”字，让市场去慢慢消化泡沫，最终促使市场回归到正常轨道。

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