改革开放40年历程中，房地产行业从无到有，发展壮大，成为国民经济支柱产业之一。站在40年节点上，中国房地产再度面临拐点。有形的手、无形的手，相互作用，共同酝酿一个新的格局。下一个十年，挑战与机遇并存，行业将会呈现出怎样的变化？中国房地产的旧有发展逻辑已被打破，新的逻辑如何形成？

12月29日，2019中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜在广州南丰朗豪酒店拉开帷幕。峰会由网易房产、广东省地产商会联合主办，近千位业界嘉宾共聚一堂。

本次峰会以“下一个十年，房地产新逻辑”为主题，富力集团董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、国家住建部原副部长姚兵、全国房地产商会联盟主席顾云昌、阳光资管首席战略官邱晓华等业界大咖齐聚一堂，围绕宏观经济方向、政策调控、房企转型等问题展开探讨，共同呈现出一场房地产思维盛宴。

姚兵：紧紧依靠推动房地产业发展的四大力量

本次峰会邀请到两位权威演讲嘉宾。大会伊始，国家住建部原副部长姚兵率先发声。他指出，新时代的企业家精神力量、知识经济时代的专家精神力量、追求卓越的品牌精神力量、精益建造的工匠精神力量，是推动房地产业发展的四大力量。

姚兵认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。房地产企业和企业家，一定要坚持新时代的绿色科技创新发展的房地产新业态，而适应这样的新业态必须要紧紧依靠上述四大精神力量，提高绿色建筑和智慧人居的新认识。

邱晓华：预计明年GDP增长率为6.2％

阳光资管首席战略官邱晓华聚焦中国房地产新逻辑，为现场嘉宾带来了一场“干货满满”的主题演讲。

邱晓华介绍，2018年，民营经济引发的讨论、上市公司股权质押风险、环保风暴、中美贸yi摩擦等事件，为中国经济发展造成了一定影响。邱晓华预计，2018全年GDP增长率在6.5％-6.6％之间。“过去一年，历经风雨，历经挑战，但我们走过来了，而且平稳地走过来了，成绩来之不易。”

放眼2019年，中国经济在挑战中酝酿生机。一方面，中国经济在外部挑战下，进一步受到下行压力。另一方面，内部政策的促进，可能形成一定的对冲力量。邱晓华初步估计，明年上半年经济面临较大压力，下半年逐步企稳，全年保持6.2％的增长速度。

要实现这一目标，2019年，投资将成为中国经济最重要的推动力之一。那么，房地产投资是否会成为一个重要选项？

邱晓华分析，第一，2019年房地产政策环境或呈现出“不变中有变化”、“紧中有松”的特点。调控总方向仍坚持平稳健康发展，坚持“房住不炒”，但调控内涵正在发生改变。

第二，中国房地产的爆发式增长期已经结束，但平稳增长期还会进一步延续。城镇化、工业化、住房改善需求，能够支撑中国房地产平稳增长。

第三，不同区域的房地产市场走向进一步分化。人口的流动和集聚、区域经济活力、生态环境的改善，是左右房地产发展前景的三个要素。凡是具备这三个要素的地方，房地产发展依然值得看好。

地产行业应当拥抱技术

中国房地产数十年风雨兼程，“量”、“价”都已达到相对高位，未来增长空间在哪里？在峰会对话环节，众多地产大咖谈的最多还是谈创新，他们一致认为，地产行业应当拥抱技术。

广东省地产商会主席、富力集团董事长李思廉认为，短期内国家政策方向相当明确，不会大涨大跌，相信近年内房价始终保持平稳。但不同房企的投入、装修、物管、智能化等水平有所区别，“好房子上涨一点是正常的。”

房地产虽然为传统行业，在新经济时代仍创造着新的思维和打法。黄文仔表示，高品质仍然是房地产发展中最重要的一点。他幽默地说：“不要把自己变成工程兵，每天都是‘拆地雷’，这样太辛苦，也不利于房地产长远发展。高增长模式不会长久，速度要减下来，品质要提上去。”

广东省地产商会执行会长、合景泰富集团董事长孔健岷认为，新经济是原有经济基础上的升级，用大数据的模式了解个人消费和爱好，以线下体验的方式，重新定义销售模式，这就是新业态、新零售、新产品。类比到地产行业，应该转而拥抱技术，通过大数据了解住户，围绕衣食住行，创造出终端服务平台。

阳光资管首席战略官邱晓华概括，“提升品质、优化结构、完善服务、保障安全”，是地产商在新经济时代需要考量的内容。

房地产税不会“一刀切”明年一季度是投资机会

对于今后楼市的走势，大咖们认为，中国房地产税不会“一刀切”，明年一季度是投资机会。

李思廉相信，房地产税落地后不会“一刀切”，也相信政府会根据不同城市、不同居住情况酌情考虑。

“我认为5年内不可能征收。”黄文仔坦言，房地产税内容复杂，牵涉到公平公正、价格评估等问题，其中矛盾较多，因此不可能快速推出。

谈及房地产长效机制，黄文仔认为，市场化在长效机制中不可或缺。过度限价，可能影响地方税收。在市场化的基础上，邱晓华进一步提出，要降房价，政府应当降低地价和税费，银行下调利息，才会使老百姓受惠。

普通人最关心的问题，除了房地产税，莫过于“什么时候买房合适？”李思廉认为，2019年一季度，房价可能会回落，机会很多，到年底会重新上涨。

孔健岷对此表示赞同。他认为，一季度对开发商而言非常重要，会有所抑制调整。“如果快的话，明年下半年房价稳中有升，到了年底会正常回稳发展。”

而黄文仔预测，2019年全年房价较为平稳，价格上涨或将到2020年。

作为学者，邱晓华对2019年的房价走势有独特的看法。他认为，2019年，地产政策变化，关键取决于中美贸yi摩擦走向如何。如果三个月的休战期，中美取得良好结果，地产可能会继续受到严格调控。反之，房地产会成为政府“稳增长”的抓手。总体来看，明年房地产总体态势平稳中会有小幅度波动。

以美好生活需求为出发点

面对严厉且持续的政策调控，房企正在寻找新的赛道，多元业态受到了政策与市场的双重追捧。在第二个对话环节，与会嘉宾针对“转型”与“多元化”进行了深入探讨。

碧桂园集团副总裁朱剑敏透露，碧桂园正在向高科技企业转型。其实，碧桂园今年已经进行了众多相关尝试。今年6月，碧桂园成立农业控股分公司，7月，成立碧桂园博智林机器人公司。朱剑敏介绍，碧桂园正在深入研究机器人业务，如打造建筑机器人、打造机器人餐厅等。明年上半年，第一家碧桂园机器人餐厅将在广州开业，它由碧桂园自己研发打造，点菜、送菜、炒菜都由机器人完成。

同为房企龙头，万科也在多元化领域积累了大量经验。广州万科企业有限公司总经理唐激杨表示，万科扎根长租公寓领域，目前仅在广州已有7万多套公寓。此外，万科还涉足产业办公、商业业态、养老业务，甚至是停车场业务。

“对比传统的开发业务，这些（多元化）投资是大钱还是小钱？赚的是快钱还是慢钱？我们的理解是，如果是为了人民美好生活的需要，我们就会做。”

但即使对龙头房企而言，转型也是一项长期工作。能否成功，在于对资源和市场的把握能力。

以养老业务为例，唐激杨坦言“现在还谈不上清晰的模式”，而是在实践中探索盈利模式。在万科看来，还有一些业务不以盈利为主要目的，比如城中村改造项目，投入大、周期长、基本不赚钱，但“做有价值的事情，得到社会和各界的接受，我们会得到好的反馈。”

未来十年，中国房地产会怎样？

朱剑敏认为，未来十年，房地产将链接居住、社区需求，更好地满足社会价值。如碧桂园打造的机器人餐厅、刚刚开业的社区妇幼保健中心等等，出发点都在于为业主提供增值服务。“未来十年，碧桂园将会是一家服务社区、服务社会的高科技企业。”

在唐激杨看来，十年很长，人工智能、大数据、云计算等科技，对城市基础设施和服务都带来了大量的变化，也为城市建设孕育出更多机会。而在房地产行业，十年里，行业集中度将继续上升。与此同时，对美好生活的需求会催生出更多新的业态。因此，唐激杨相信房地产业仍有很多机会，“完全不必要悲观。”

作为90后地产二代，广东省地产商会青委会会长、光寰集团执行总裁吴瑞奇笑言，正在研究“00后”的市场。90后、00后等未来消费主力人群，对生活品质要求非常高，这决定了未来地产业的服务和品质必须有所升级。吴瑞奇呼吁更多地产二代加入进来，帮助行业进行升级。

另一名90后地产人、广东省地产商会青委会执行会长、美林基业执行总裁刘根智认为，未来十年，房地产企业还会以开发为主，但会更加细分、更加专业，服务和运营的地位会大幅提升。

畅想未来十年，全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，只要中国经济保持稳定的发展，中国的老百姓收入稳定的增长，房价就没有下跌的趋势。

他分析，房地产业在国民经济中的贡献率为16％，外加上下游相关行业，贡献率在36％左右。房地产业是中国经济的压仓石，起到稳定作用。十年后，房地产企业必然还是重要的支柱产业，房企集中度上升。房地产业的社会影响力、舆论印象会有好的改变。

广东省地产商会再添“智库”地产冠军榜颁发百项大奖

本次峰会中，广东省地产商会专家委员会举办了授牌仪式，为聂梅生、孟晓苏、刘洪玉、邱晓华、李景国、顾云昌、彭澎、黎振伟、龙斌、韩世同等国内和省内知名的房地产专家授牌。

广东省地产商会专家委员会为行业再添一座“智库”，整合了众多专家资源，提供了资源整合、学习交流的平台。

此外，为了表彰业内优秀企业、项目与人物，峰会公布了“2018中国地产冠军榜”获奖名单，揭晓广州地区集团销售五强、年度十大畅销红盘等近百个奖项。

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