一

万科物业简介

万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云公司”）前身为万科物业发展股份有限公司（以下简称“万科物业”），成立于1990年，于2020年更名为“万物云”，是万科企业股份有限公司的控股子公司。万物云公司成立后，旗下重新成立万科物业，专注于住宅物业服务。2019年，公司整合戴德梁行大中华区商业物业板块，成立万物梁行，专注于商业物业与企业物业（行政）服务外包。公司起步于住宅小区物业管理业务，在发展中逐步探索物业管理新模式、业务发展新方向，逐渐打造出“万物云”品牌。目前，万科物业正在着力打造科技、成长、空间三大业务板块，以科技创新串联起社区、商企、城市空间的物业服务，以创新创业及战略投资平台作为科技创新的有力支持，实现了“科技+服务”的新发展模式。2021年，万物云项目覆盖全国一、二线城市，在管项目总数4,393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5,553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。

图1 2020～2021年万物云公司营收情况

二

业务发展模式借鉴

01 探索新型业务布局，长期引领行业发展

1990年，万科地产从第一个房地产项目引入物业管理业务，自此之后，万科物业先后在多个领域进行探索，开创了“业主自治与专业服务相结合”的物业管理新模式，在同行业中得到了广泛应用；为国家建设部大院办公楼、住宅楼提供物业管理服务，开启了为政府提供物业服务的新版块；与珠海大横琴投资有限公司联手打造中国首个“物业城市”治理模式，将业务范围拓展到城市运营板块。2018年起，万科物业进入城市全域治理领域，成立万物云城，专注于城市新区及街道的市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务，主要通过政府采购服务和政府购买服务的方式提供物业城市综合服务。截至2021年末，万物云城已服务22个城市的47个城市项目，包括雄安新区、青岛动车小镇，厦门鼓浪屿、深圳福田区、上海西岸传媒港、武汉“1+8城市圈”、成都高新区等。在创新型城市空间专项服务上，万物云城围绕生态环境、交通枢纽、公园管理等领域开展探索，承接了如深圳河流水质监测及坪山河管养、深圳空港枢纽、深圳荔枝公园项目等。目前，万物云公司正在布局基于智慧化项目一体化服务和软件开发的“科技”板块、基于社区、商企、城市空间服务的“空间”板块、基于创新创业及战略投资平台的“成长”板块。同时，万物云积极布局安防电机业务，为整体物业服务提供安全设施支持。万物云以科技为纽带，所有业务互相助力，实现了整体业务布局协同发展。

从发展历程来看，万科物业一直是带领中国物业管理行业发展的领跑者。万科物业几乎能在涉及的每个业务领域中占领先机，例如政企合作、市场化运营以及现阶段以科技为导向的“万物云”，都是万科物业做出的前瞻性布局。这得益于万科物业永不止步的创新精神和对内外部环境发展变化趋势的敏锐洞察力，这也是万科物业发展的源动力。

02 发展物业综合服务平台，着力塑造核心竞争力

2013年，万科物业开发了万科业主专属APP“住这儿”及万科物业员工APP“乐帮”，以社区生活为服务场景，连接小区居民、物业公司及专业生活服务商，开始尝试将科技引入物业管理中。随后，万科物业推出了“睿服务”体系，体系的核心“睿平台”由包括FM系统、“住这儿”等在内的一整套互联网应用系统组成，借助互联网和物联网，实现了人、财、物的连接。这改变了物业与客户的交互方式，也为客户提供更多物业衍生服务提供了便捷的平台。针对设施设备维护维修工作，万科物业将所服务项目中所有设备、建筑物进行重新编码，并通过自主研发的FM系统中录入周期性的保养及巡查数据、派发工单；员工完成任务后扫描设备二维码结束任务，形成作业闭环，将人与设施设备进行连接，报事、工单跟踪等全部实现线上运行。开发物业综合服务平台革新了传统物业服务模式，万物云公司物业管理的运营效率得到了极大的提升。

目前，万物云公司将重点发展智慧社区、智慧园区、智慧楼宇、智慧工地、智慧城市的设计、施工、运营一体化服务，在原有的基础探索数字化的运营服务。万物云旗下万睿科技的智能硬件产品及核心解决方案实现对外输出，客户既包括地产开发商，也包括其他行业企业以及城市客户。万物云公司通过数字化的方式结合万科物业在空间运营的经验，武汉数字运营中心驱动了全国超过2,000个物业项目的联动，提供基于端到端的运营服务，帮助物业公司在运营中降低成本、提升效率与服务质量，实现真实、及时的精益化管理。

03 引入战略合作伙伴，提升业务水平纵深

万科物业在稳健运营已有业务的同时，积极寻求对外合作。先后与多家公司合作，寻求深度发展。

在物业管理行业首创与国际知名调查公司盖洛普合作，对下属各服务小区业主满意度进行第三方独立调查评价。2017年，万科物业成功引入博裕资本与58集团两家战略投资者成为公司新股东；2018年，万科物业与BOMA中国（国际建筑业与管理者协会中国）签署协议，正式加入BOMA中国，成为其白金会员；同年，万科物业与珠海大横琴投资有限公司签约，携手打造中国首个“物业城市”治理模式；2019年，万科物业与戴德梁行签约成立合资公司，进一步强化双方的战略合作，着重于商业物业及设施管理等服务上的强联合。与戴德梁行合作推出品牌“万物梁行”，现已成为万物云公司专注于商务写字楼物业的核心品牌，在2021年国内进行招投标的超高层项目中，万物梁行获取了超过50%的份额，已服务超50家头部互联网科技企业和独角兽企业。

万物云公司的“成长”业务板块创设创新创业及战略投资平台，并购投资、战略股权投资、创新孵化等方式发掘助长新业务，为有能力有梦想的创业者提供资源和平台，构建共赢的良性生态；为平台成员企业之间提供有效连接，打造开放的战略合作平台。同时，依托于万物云的科技布局，平台可提供空间服务领域的科技支持，帮助合作伙伴实现效率的显著提升。

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