2021年7月，作为全国商业贷款利率最低的城市（没有之一），上海终于提高了商业贷款的利率。新规定下，

首套房贷款利率从原来的4.65%上调到到5%

，增加35个BP；

二套房上调的更多，从5.25%上调到了5.7%

，增加45个BP。上海通过商贷利率上调的方式抑制全市买房的需求，目的自然是进一步稳定房价。

这一突如其来的变化让已经网签却还没来得及办理商贷的朋友措手不及。我的一位朋友就抱怨道，“如果之前看房时抓紧一点、早些定下来的话就不用面对未来几十年里每月增加几百元月供的事实了”。他说得没错，对这位朋友来说也就差个1周而已。

任何商品均有数量和价格两个因素组成，货币其实同样具有商品的属性，利率就是它的价格，可以获得的本金金额为它的数量。既然上海楼市已经对价格动手了，那关于数量上的政策还会远吗？

果不其然，8月6日晚间市场传来了消息，该消息已经被多家上海的银行所确认。

未来在上海贷款购买房产能够最高贷得的交易价标准将采用三者去低的方式。也就是选取网签合同价、计税核定价以及银行评估价三者中的最小数为计算最高贷款额的基数。

什么意思呢？我给大家简单介绍一下。

1.到底能贷多少钱得看两个因素。

上海房子的均价在6万元左右，一套90平米的房子均价在550万元以上，对于99%的家庭来说全款购买几乎是不可能的事情，因此就得向银行贷款。

到底能贷到多少钱取决于两点，一是贷款比例；

二是房子的价格基数

。在上海购买首套房最多可以贷款70%；二套房中普通住宅最多贷款50%、非普通住宅最多贷款30%。

而房子的价格基数为网签合同价。

比如，购买一套600万元的二套房（总价超过450万元必然是非普通住宅），最多可以贷款金额=600万*30%=180万元。

以上的算法是建立在房子的价格基数直接按照网签合同价定的基础上。

未来基础会发生改变。

2.网签合同价为买卖双方商定的价格

不考虑故意做低价格避税的因素，网签合同价就是买家付给卖家的实际房款。当然，是包含了增值税和个人所得税（如有）的价格。

曾经计算贷款金额的基数只有一个，那就是网签合同价。

3.计税核定价用来调整过低的交易价格

计税核定价存在的目的是防止有人故意做低网签合同价来达到逃税的目的。比如，一套房子买卖双方谈好以后的成交价为600万元。为了避税，买卖双方达成协议，网签合同价报500万元，这是“明价”。同时，双方私下协议买方再支付100万元房款给卖方，这是“暗价”。

对于买卖双方来说，实际成交的价格仍然为600万元，只是网签用了500万元的价格核算，目的自然是在计算税费时用500万元做基数来减少税收。

税务局也不是傻，为了防止交易价格过低逃税的情况会根据该地区平均成交价给出一个

叫做计税核定价的东西。

如果网签价高于这个价格则按照网签价计税，相反则按照计税核定价缴税。

比如买卖双方私下里达成了600万元的交易，网签合同价只有300万元，而计税核定价为550万元。那么最终计算各类税收时按照550万元计算，虽然损失了一些税收，但不至于被薅掉太多的羊毛。

4.银行评估价是银行放贷时请专业评估机构给房子定的价

银行在决定是否放贷、具体放多少贷款时会评估价是指办理房产抵押时银行可以请评估机构来给房子评估一个价格作为参考。一般来说，这个价格和市场价比较接近。

5.贷款基数取三者最低值

这点很好理解，当某套房子的三种价格不同时不再直接按照买卖双方的网签合同价确定基数，而是采用三价中的最低价。

比如，一套房子网签合同价为600万元、交易中心核验价为550万元、评估价格为570万。假设购买的是首套房。

以前的政策

：最高贷款比例为70%，则买家最多能够贷款金额=600万*70%=420万元，剩下房款共计180万元，必须首万元。

新的政策：最高贷款比例为30%

不变，但只能用三价中最低的550万元作为计算贷款的基数，那最多贷款金额=550万*30%=385万元，剩下房款为215万元，需要首付。

相比较来说，同样的房子、同样的总价，新政会导致贷款总额减少35万元，

而首付款增加35万元。

6.对于上海房价的影响

第一，这个政策只影响二手房，因为一手房交易中不存在三价不同的情况。

第二，一般来说计税核验价较低，故实际上会让贷款总额变少、首付金额增加。这无疑会让买家更加严格控制预算并加强讨价还价的力度，毕竟多出来的几十万元首付不是想凑就能凑出来的。

第三，讨价还价力度增加后会产生两个结果。一是交易价格下降；二是交易耗费的时间变长，而时间变长的结果是交易量缩小最终对价格又会产生负作用。

新政是为了解决二手房与新房价格倒挂、二手房价格相对虚高的多措并举的制度之一。配合上二手房挂牌价核验机制会给上海的二手房价格再降降温。

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