随着“房住不炒”这一主调的深化，今年的房产市场也回归理性，调控的目的不再是单纯为了 降房价，而是为了更加突显房子的居住品质。

如此大环境之下，济南楼市也进入分化阶段：有的项目为吸引购房者出手，在逐步调低价格； 而有的楼盘，在市场下行、竞争激烈的环境中，依然坚持品质追求，不降价不减配不将就！

NO. 1｜壹

降价减配背后的购房焦虑：

客户的品质诉求何处安放？

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降价，对消费者来说，短期看好像占到了便宜，但是从行业长远发展看，却“得不偿失”。因为“羊毛出在羊身上”，降价之后为保障利润，开发商必然压缩成本，减配减标不可避免。

为此，不少购房者担心降价之后的质量问题。新客户担忧降价之后质量会变差，品质会大大下降。老客户担忧房子会被降标，精装会被减配等等诸多问题。购房者担忧的这些问题，往往直接关乎居住的质感，降价就意味着降低了居住的品质和舒适度，与每一位购房者切身相关。

凡事还是要看到本质，经济学原理告诉我们：价值决定价格，目前市场上出现的降价潮，无非分为两种情况：

1、价格高于价值，降价砸盘促销，市场是无情的，旺市忽悠客户赚来了的钱，迟早要在淡市赔的干干净净，一个楼盘能从18000元/㎡降到14000元/㎡，直下4000元/㎡，难道你就不担心他会从14000元/㎡再次跌到13000元/㎡？

2、价格基本匹配价值，但是开发商对品牌价值的信心、预期不足，有些项目地段确实很好，往期价格也基本始终合理，但在这次降价潮中却选择跟风，一方面，这可能是高周转带来的现金流紧张，一滞销，总裁电话就打过来了，分分钟开始降价，这也体现了开发实力不足的问题。

另一方面，开发商对于自身的价值不够认可，希望通过降价，这个简单粗暴的手段快速提升销量，我们认为这无疑会为后期的产品交付兑现埋下隐患。

说了这么多，在济南楼市不景气，一片看跌的大势下，哪些产品还能够保持价格坚挺，拥有不被市场干扰的“硬价值”呢？

NO. 2｜贰

重品质的改善型购房者，

如何在济南买房？

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作为注重品质的购房者，如何在降价的市场里，寻找存在“硬价值、不降价、高品质”的楼盘 ？

1、品质为王，选择品牌开发商的品质IP。

07年起，随着新一轮外地开发商的进济潮到来，不少房企也把这些大红品质的IP级项目带到济南。虽然，受综合条件所限，一些落地项目并未执行外地原版项目的最高标准。但相比于之前济南市面上的产品，已经算是进步很多。

作为房企标准化高度发展的产物，产品线（系）的推出，代表着开发商已经具备对旗下代表作品进行批量生产的能力，是标准化走向成熟的标志。品牌开发商的产品系是有各自的一套标准的，例如精装必须用何种标准的建材，小区园林景观的工程造价等等，正因为一系列的标准造就了一个产品系。一个产品系一旦落地，就意味着减配的可能性极小。

因为它们不仅仅是标杆，是城市的封面，更是知名品牌房企的扛旗者。某种意义上，产品线就是开发商打开销售局面、营造落地品牌效果的“脸面”。比如，金茂的府系产品，远洋的“春秋系”，品质房企来到济南必拿出顶级产品系。

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2、占据稀缺资源。

有些资源稀缺，并且属于刚需性资源，首当其冲的就是教育。济南历下市中区的名校学区房，目前均价在3万—3.5万之间。但此类学区房，基本都是老破小，居住没有品质感。

除了教育资源，还有一种资源稀缺，也影响到居住品质，那就是天赋异禀难以复制的自然资源。在重庆、上海、深圳这些有江有海的地方，海景房始终是TOP级房价存在，这就是稀缺自然资源对品质影响的体现，但这种资源不是像学区房一样的刚需资源，具有一定的风险，适合加持在品质改善产品之上。

济南没有江海，但备受改善群体喜欢的就是山。俗话说，山旺人丁水旺财。山和水是非常重要的，山景资源丰富、景观视野好的山脉，对居住在附近的人是有正能量影响的。

围子山实景图

在济南大部分的改善楼盘分布都是有山景资源加持，像围子山、旅游路以南的南部群山，山上山林众多，空气负氧离子含量很高，堪称氧吧。负氧离子除了能灭菌、除尘，对空气的消毒和净化起到决定性作用之外，也非常有利于人体的身心健康。

3. 摒弃低品质的刚需盘。

在之前文章《济南买房不求人》里曾经提到，买房之前我们要想明白一个问题，你为什么买房？投资赚钱？改善品质？孩子上学？低价上车？等等，这个最初的问题决定了最后的决策。

在目前济南楼市的市场环境下，大多数人是买房自住，而其中又有相当一大部分是改善型自住，追求居住的品质。然而， 此起彼伏的降价潮，让很多楼盘的品质经不起推敲。

如何判断一个楼盘的品质好与差？看容积率、看社区设计、看园林景观、看层高、看建材用料、看精装质量、看物业……

不得不说，目前济南降价幅度较大，竞争激烈的都是刚需盘。在济南大量的安置房冲击着市场，挤压了刚需盘生存空间，市场竞争激烈，价格战此起彼伏， 这类楼盘又有多少资金用来提升品质？！

在济南，有这样一个盘，别人都在降价，它却靠品质说话。

NO. 3｜叁

凭什么？远洋天著春秋一直不降价！

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降价，对于房企来说意味着土地价格与销售价差越来越小。为了保障利润，开发商只能控制建安成本、精装成本、园林景观成本，最后就会反映在房子的质量上，进一步影响后期房子的保值、增值水平。

为什么远洋天著春秋有信心一直不降价？这是因为该楼盘的产品足够有竞争力，足够硬核，它的房价是有足够的价值支撑的。今天参考君详细为大家分析一下：

1、城市 4A 级景区上的社区就是比普通公园旁环境好。

远洋天著春秋位于围子山路与世纪大道交汇处北1000米，“春秋系”是远洋集团旗下的高端产品线，而济南远洋天著春秋是全国第六座春秋系作品。这里有济南东城片区少用的可开发用作造墅的山脉——围子山。远洋天著春秋，就在围子山半山之上，是一个低密度社区，这区别于其他所谓的近山楼盘。近山，往往指项目与山体资源保持1km—5km的距离，且与很多不同开发商的项目比邻而居，山居资源将不再具备稀缺性。

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远洋天著春秋就位于围子山上，从而可以让业主呼吸山林间沉淀的鲜氧、品味着意境悠远的山境。更为重要的是，远洋天著春秋所在的围子山，正在建设一个唐冶新区围子山郊野公园，被称为济南第二个红叶谷。

唐冶新区围子山郊野公园项目位于济南市历城区唐冶新区，工程总规模为122万平米，本次招标规模为86万平米。项目投资额为1.2亿元，工期240日。唐冶围子山片区郊野公园有望打造成济南又一个“景区”，从而让该郊野公园成为主城区市民所向往的山体公园。

在济南，不缺普通公园旁边的社区，但是更为珍贵的是建在景区里的低密社区。城市化进程加速的当下，当奔波忙碌成为一种生活常态的同时，宜居，开始成为越来越多人内心的居住诉求。未来住在远洋天著春秋，推窗见山，社区氛围宁静自然，可以充分感受“面朝山景，春暖花开”般慢调、宜居的生活。

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2、买房尽可能的选择低密度社区，1.5容积率的 11 层低密社区就比 18 层好。

我们都知道，容积率与小区户数、社区绿化、光照、楼间距、生活隐私等息息相关。换句话说，每降低0.1的容积率，带来的改变可能是：绿地率增加1%，楼间距增加2米，日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，小区增加100棵树......

远洋天著春秋是济南少有的低密度社区，容积率只有1.5左右，规划有30栋楼，其中包含13栋洋房，均为11层精装房源，公摊16%左右，一梯两户；而其他产品为更为低密产品。

相比济南市面上其他18层产品，远洋天著春秋的11层低密度社区居住体验感更好。

首先是，11层产品的公摊面积更小。

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如果按照房屋实际套内面积来计算房屋单价就会发现：18层产品如果按照建筑面积计算房屋单价相对来说比11层产品便宜，但如果按照房屋套内面积来计算，反而比11层产品要贵，所以从公摊这方面来看，选择11层产品比较划算。

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其次，11层产品视野好。既有多层一样的低密度，又拥有高层一般的视野。远洋天著春秋除了13栋楼是11层产品，其他楼栋都是更加低密度的产品，社区视野更开阔，采光更好，围子山景观一览无余，而且美感更好，更具层次。

再次，11层产品，住户相对较少，电梯使用更加方便，公摊通常更低，户型设计更加合理，安全性更高，要知道一般的消防云梯只能到15层。

3、远洋天著春秋11层洋房层高2.95m ，要比市场上的普通楼盘层高更高一些。

一个楼盘层高高一些，好处多多，比如吊顶更好看，更有利于安装新风系统和中央空调（安装完之后室内不压抑），空间感更好，更易于装修，层高越高，室内采光、通风更好，而如果层高过低，对儿童的身心发展也不利，孩子情绪容易不稳定。

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4、远洋天著春秋采用的三玻两腔隔音隔热的铝合金窗户，要好于普通窗户。这三玻两腔中空玻璃的使用可以达到“冬暖夏凉”的效果，具有优异的隔热、保温性能效果。除此之外，还可以有效防紫外线，降低噪音，耐久耐用，让生活更具品质感。

5、远洋天著春秋精装标准和成本很高，这一点，只要去过样板间的购房者都能感受到。远洋天著春秋配置了全屋中央空调、新风系统的智能化精装，要好于其他楼盘的简装配置。

很多人买房是为了改善居住品质，而很多精装楼盘在设计开始就没有考虑客户的实际需求，虽然号称精装，但实际上只能说是简装。在目前的济南楼市里，但凡有点品质的精装楼盘，都会为业主配置中央空调和新风系统。因为这两样东西都是前置设备，如果前期没有安装，交付之后，业主便无法安装。

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远洋天著春秋的精装标准还体现在各个方面，比如，比如国际一线品牌的卫浴；厨房里配置了折臂式水龙头，大大缩短传统水池到锅的动线，最大程度的利用空间面积，加大厨房使用率。精装标准高的另外一个体现就是，设计的人性化，一键开关、人体感应灯、厨房台面防水包边设计、抽屉式拉篮……

看到这样的细致人性化的精装产品，真的让人很心动。

6、远洋天著春秋的园林景观是唐宫五进、园纳八景的台地景观园林，远远好于普通园林。我们都知道，远洋天著春秋位于围子山的半山之上，园林规划尊重原生的山地走向，整个社区循势而建，充分利用24米天然高差，融合地域文脉与冶金文化，取其盛唐时期大明宫的“玉阶三境”之意，用“唐宫五进、仙居山谷、颐养五园”形成层层递进的三重空间序列。

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据济南楼市参考了解，市场上有很多人在关注远洋天著春秋整个项目，除了占据围子山优质的山景资源，它独一无二的唐风规划也是重要原因。无论是从建设设计，到园林景观，远洋天著春秋的唐风规划，极具辨识度，而且社区品质感十足。

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7、如果说房子是用来住的，那么在远洋天著春秋，可以让业主享受更加健康的居住生活。在2018年，远洋健康建筑研发中心制定了中国人自己的全面身心健康建筑体系——远洋建筑健康体系，该标准已在全国52个项目实施落地。

远洋集团制定的中国人自己的身心健康建筑体系，落实于园区规划、室内装饰、建筑单体、健康文化四大板块。硬件方面，远洋的健康住宅将从医学角度出发，为建筑的每一个细节提供理论依据，从空气、水、光、运动、舒适等影响健康的诸多要素来考虑提升产品力。软件方面，业主亦可在社区内就享受养老、医疗、餐饮、体育活动等服务。

举两个小例子，远洋天著春秋的全龄儿童乐园，让小朋友亲近阳光、走进自然、呼吸新鲜空气，增强儿童抵抗力；社区采用隐蔽式垃圾处理，垃圾箱用绿篱围合隐藏，美化社区环境……

当下的风雨飘摇的济南地产江湖里，有人在高周转、有人在多元化、有人在收敛聚焦，有人在潜心打磨产品。任楼市风吹雨打，像远洋天著春秋这样的楼盘，坚持不降价，岿然不动专研产品，把钢用在刀刃儿上，应该值得市场尊重。看文章，对远洋天著春秋感兴趣的朋友，可以去营销中心实地了解一下，也可以致电：0531-8177 7799咨询。

做时间的朋友，筑业主心中的安居梦。

不降价，是一种态度，尽管市场环境严苛，也依然坚守对产品、对品质的高追求。不降价，是一种尊重，理解每一位置业者对美好生活的期待，并竭力满足，不减配不将就！

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